ワンルームと一棟マンションの不動産投資リスクは?始めるならどっち?

マンション一棟投資

こんな疑問や意見をもっていませんか?

  • ワンルームマンションは投資しやすそうだけどリスクはないの?
  • 一棟マンションなんて高くて買えない!
  • 何から始めればいいの?

一般に不動産投資でよく聞かれるのがワンルームマンションの不動産投資です。電話などでの勧誘もよくあります。一方で不動産投資の世界で最も有名なのがマンション一棟への不動産投資です。どちらが良いのでしょうか?投資目的や資産背景により答えは変わってきます。例えば、ワンルームは投資は少額ですがその分収益も小さくなるので月額数万から数十万円を稼ぎたい人向きです。一棟マンションだと投資は大きくなりますが収益も格段に大きくなるので事業者や数百万円を稼ぎたい人向きになります。この記事ではそれぞれの詳細やリスクについて説明し、これから投資を始めたい方がどちらにすれば良いか判断できる要素をお伝えしていきます。

プロフィール
サラリーマンで投資開始から5年で7棟103室達成
総投資額 8億2,000万円 家賃年収8,000万円

ワンルームマンション不動産投資

ワンルームマンション不動産投資は200万円くらいから始められるのでサラリーマンや主婦でも手軽に始められます。現金購入が一般的で利回りは8%くらいです。株の配当や国債にくらべて利回りは高いので魅力的です。

なぜファミリータイプではなくワンルームなのか?

ワンルームマンションの不動産投資は分譲マンションを購入して賃貸に出す方法です。なぜファミリータイプではなくワンルームなのでしょうか?答えは利回りが高いからです。例えば延床面積20平米のワンルーム家賃5万円と60平米のファミリータイプ家賃10万円を比較すると、大きさは3倍ですが家賃は3倍も取れないのです。購入価格はほぼ延床面積に比例するのでワンルームの方が利回りが高くなります。

  • ワンルーム 20平米 家賃5万円(年間60万円) 購入価格500万円 利回り12%
  • ファミリータイプ 60平米 家賃10万円(年間120万円) 購入価格1,500万円 利回り8%

ワンルーム不動産投資の3大リスク

ワンルームのリスクは3つあります。

  1. 空室リスク
  2. 修繕積立金・大規模修繕リスク
  3. 共用部のコントロールができない

空室リスク

一部屋だけの所有なので入居率は100%か0%です。入居時は良いのですが空室だと管理料や修繕積立金、固定資産税等は支払う必要があるので赤字になります。空室リスクは賃貸需要のある都心部を購入することで回避できます。また、※サブリース することでも回避できます。

※サブリース 管理会社が定額で借り上げて毎月一定家賃をオーナーに支払うプランで、空室期間中も支払いがある。

修繕積立金・大規模修繕リスク

修繕積立金は建物を管理している管理組合に毎月一定額支払って修繕に備える費用です。20年目や30年目で大規模修繕する際に修繕積立金が積み立てられていないと修繕積立金が値上がりしたり、特別に徴収されたりします。購入前に修繕積立金が十分に積み立てられているか確認しておきましょう。今後、修繕積立金の値上げがないかも確認しておきます。

共用部のコントロールができない

一部屋だけの購入なので建物の共用部を修繕したり取り付けたりすることが難しいです。修繕しないと入居付けが困難になってきます。購入時には建物の管理が行き届いているか現地で確認する必要があります。マンションによって建物の管理状態は大きく差があるので気をつけてください。

一棟マンション不動産投資

マンションやビルを一棟まるごと購入するものです。規模は2,000万円〜3億円程度です。一棟マンション不動産投資の魅力は大きな収益が見込めるところです。サラリーマンがリタイアできたり事業者が第二の柱として資産形成することができます。ワンルームはおこづかい程度ですが、一棟マンションは家賃収入だけで生活ができて夢があります。ワンルームではリスクとされていた空室も部屋数があることから入居率0%になることはないです、一棟すべてを購入するので修繕も自分の意思で実施できます。

一棟マンション不動産投資のリスク

ワンルームマンションと比較した場合の一棟マンションのリスクは2つあります。

  1. 破産リスク
  2. 地方物件リスク

破産リスク

投資規模が大きくなるので周辺環境の変化等によって空室が続いたり、賃貸需要が変化すると破産に追い込まれるリスクがあります。リターンが大きいのでリスクも大きいです。ただし、破産リスクは回避できます。賃貸需要を確認して賃貸需要が大きく変化することがないか事前に確認してから購入することです。賃貸需要がどこか一カ所の大学や工場に依存していないかを確認したり、周辺の賃貸仲介店に聞き込んだりします。賃貸需要に変化がないことが確認できたら購入するのです。

地方物件リスク

一棟マンションは高利回りを狙おうとすると立地が都心部ではなく地方になります。ワンルームマンションは都心部でも高利回りを狙えるのですが、一棟マンションは土地も購入するのでどうしても都心部は高利回りが出にくくなります。都心部に比べて地方は賃貸需要が低いので見極めが必要です。

サラリーマン投資家になろうとしているあなたへの提案

一棟マンションを購入するにはハードルが高すぎるし、ワンルームマンションでは物足りないと感じるあなたへ提案です。

ワンルームマンション投資 → 一棟マンション投資

まずはワンルームマンション投資をして、実績を作った後に自信をもって一棟マンション投資を始めるというやり方です。ワンルームマンション投資は比較的少額で物件も購入しやすいので成果がすぐに出てモチベーションが続きます。ワンルームマンション投資で賃貸実績を作った後に一棟マンション投資に本格参入すればスムーズに入れます。実は私はこの方法で成功しました。不動産投資を始めようとした当初はやはり一棟マンションの金額の大きさに抵抗があり、なかなか始めることができませんでした。そこでまずはワンルームから始めたのです。サラリーマンの私がここまでこれたのもワンルームマンションから始めたからです。

まとめ

ワンルームマンションの不動産投資では大きなリターンは見込めないですが、始めやすいので初心者には良いです。一方、大きなリターンが出る分リスクも大きい一棟マンションは事業者や高所得者の方に合います。いずれにしても始める前には勉強をして知識をつけてから始めてください。知識はついたけど一歩が踏み出せない方はワンルームマンション投資から始めてみると良いでしょう。

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