不動産投資を始めようとしているあなたは
- 不動産投資の実際の流れが知りたい！
- 実際に不動産投資を進めるとわからないことだらけ！
- 不動産投資の日程(スケジュール)が知りたい！
こんな風に思っていませんか？
現役不動産投資家の私が不動産投資の流れをわかりやすく解説していきます。
不動産投資の流れを①〜⑨のステップに分けたスケジュール表です。
対象物件を見つけてから引き渡しまで、通常1ヶ月〜2ヶ月程度かかります。
記事を読めば実際の現場の感覚を肌で感じることができ、実際に購入する際の指針になります。
いつか物件を購入する時に記事をもう一度読み返すと理解が深まります。
不動産投資の流れ 8ステップ
不動産投資の流れ1 物件検索
不動産サイトで毎日更新される物件情報を確認して探します。
上記以外にも大手不動産会社系のサイトで
などがあります。
物件選定基準は1棟マンション投資であれば積算評価と収益評価で判断します。
積算評価は土地と建物の資産価値を算出する方法です。
収益評価は手残りがいくらになるか計算する方法です。
詳しくは下記記事を参考にしてください。
3つの代表的な不動産サイト(楽待、健美家、at home)での物件の検索の仕方を説明します。
検索の仕方1 楽待
楽待にアクセスします。
「収益物件を探す」をクリックします。
左側の「検索条件変更」に条件を入れてスクロールしていきます。
①新着物件 何日前までの物件情報を検索するか決めます。毎日見るなら1日以内に設定します。
②価格 物件価格の上限と下限を入力します。設定しなくても大丈夫です。
③利回り 希望の利回りを入力します。一棟マンションなら8%以上で検索します。
④物件種別 狙う物件の種類を入力します。
⑤築年数 希望の年数を入力します。空白でも大丈夫です。
⑥建築構造 希望の建築構造があれば入力します。一棟マンションならRCとSRCを選択します。
⑦最後に検索ボタンを押します。
価格帯によって基準が微妙に異なってくるので価格順に並べると探しやすいです。
検索結果の最上位にはPR物件が表示されるので注意して下さい。
詳細を見たい物件のところにカーソルをもっていきクリックします。
「資料請求」をクリックして情報を入力します。
「必須」項目は入力します、それ以外の項目は任意に入力します。
住所や年収まで必須になっていて抵抗があるかもしれませんが、物件購入のために重要な情報になってきますので、必須となっていれば入力しましょう。
住所は途中までの入力でも大丈夫です。
最後に確認画面に進んで資料請求のボタンを押せばメールで資料が送付されてきます。
検索の仕方2 健美家
健美家にアクセスします。
「収益物件を探す」をクリックします。
①物件タイプ 狙う物件の種類を入力します。
②物件価格 物件価格の上限と下限を入力します。設定しなくても大丈夫です。
③利回り 希望の利回りを入力します。一棟マンションなら8%以上で検索します。
④駅から徒歩
⑤占有面積 物件の大きさを入力
⑥掲載開始日 何日前までの物件情報を検索するか決めます。毎日見るなら1日以内に設定します。
⑦土地権利 融資を使うなら所有権、現金購入なら入力なし
⑧建物構造 希望の建築構造があれば入力します。一棟マンションならRCとSRCを選択します。
⑨総戸数
⑩土地面積
選択するたびに条件が追加されるので、選択し終わった時には希望条件の物件が出てきています。
価格帯によって基準が微妙に異なってくるので価格順に並べると探しやすいです。
詳細を見たい物件のところにカーソルをもっていきクリックします。
「この物件に資料請求する」をクリックします。
クリックすると会員登録を促す画面がでてきます。
資料請求には会員登録が必要なので登録をしましょう。
資料請求を選択すると下記画面が出てきます。
「物件の詳細が知りたい」をチェックします。
デフォルトで類似物件の同時資料請求が選択されているので、必要なければチェックを外しましょう。
最後に確認画面に進んで資料請求のボタンを押せばメールで資料が送付されてきます。
検索の仕方3 at home
at homeにアクセスします。
物件種別を選択します。
説明のためマンション・アパート(一棟)を選択します。
都道府県を選択します。
at homeは都道府県別での検索なので全国を見ようとすると47都道府県すべてを検索する必要があります。
特に駅近などのこだわりがなければ「地域から探す」を選択します。
市町村を選択して、「さらに条件を指定する」をクリックします。
①価格 入力しなくても大丈夫です。
②建物構造 マンションを検索したい場合は鉄筋系を選択します。
③利回り 一棟マンションであれば8%以上を選択します。
④築年数 入力しなくても大丈夫です。
⑤情報公開 毎日検索するなら本日公開を選択します。
以上、選択したら「検索する」をクリックします。
上記画面が検索結果画面です。
気になる物件の青字の住所のところをクリックすると詳細画面になります。
詳細画面をスクロールすると問い合わせフォームが出てきます(上記)
①物件の詳細を知りたいを選択
②名前を入力
③資料の届くメールアドレスを入力
④電話番号を入力 (任意)
確認画面のボタンを押して確定すると業者からメールが送られてきます。
不動産投資の流れ2 概要書を取り寄せる
良い物件があれば概要書を取り寄せます。
良い物件の選定基準は1棟マンション投資であれば積算評価と収益評価で判断します。
積算評価は土地と建物の資産価値を算出する方法です。
収益評価は手残りがいくらになるか計算する方法です。
詳しくは下記記事を参考にしてください。
不動産投資の流れ3 物件を見に行く
概要書を取り寄せて詳細まで確認したら、物件を見にいきましょう。
物件を見に行く時のポイント
適正家賃を聞き出す
物件周辺の賃貸仲介業者にヒアリングにいきます。
賃貸仲介業者は大手だとアパマンショップ、エイブル、ミニミニ、ホームメイトなどで、地場で有力な賃貸仲介業者もあるので調べてみましょう。
賃貸仲介業者には対象物件の適正な家賃、共益費、駐車場代、初期費用(敷金、礼金)、広告費を聞き出します。
「対象物件は満室になりますか？」という質問だと条件が定まっていないので回答に困ってしまいます。
物件に問題がないか確認する
物件周辺の賃貸仲介業者にヒアリングにいきます。
具体的な物件名を伝えて、
- 対象の物件に過去に事故がなかったか
- 不良入居者が住んでいないか
- 物件の評判
などを聞き込みましょう。
「実はね・・・」なんて話も聞けることがあるので現地で直接聞くことは大切です。
周辺の環境
物件周辺を歩いて確認します。
- 物件の周りに嫌悪施設がないか
- 匂いが発生する施設が周辺にないか
- 住環境に適しているか
部屋を決める際にネックになるような環境要因はなるべく避けたいです。
建物の管理状況
物件周辺を歩いて確認します。
- ゴミは落ちていないか
- 放置自転車、放置自動車などはないか
- 壁に大きなクラックやタイルが浮き出てきていないか
ゴミや共用部が汚い程度なら掃除をすれば良いだけです。
大きなクラックなどがあり、すぐに修繕の必要がありそうだと高額な費用がかかるので、修繕費用を見込んだ物件価格に指値するべきです。
周辺の入居率
物件周辺を歩いて確認します。
対象物件と同スペックの物件の入居率を確認すると、平均的な入居率がわかります。
入居率を見る際には
- カーテンの有無
- 物干し竿の有無
2点をマンションの正面から確認して空室を特定して入居率を割り出します。
対象物件が瞬間的に満室なだけということもあるので、大事な作業です。
不動産投資の流れ4 買付証明を入れる (不動産購入申込書)
- 誰に？ → 不動産仲介業者
- いつ？ → 物件を見て購入意思が固まったらすぐ！
- どうやって？ → メールかファックス
- 何のため？ → 購入意思を示すため
買付証明(不動産購入申込書など様々な名前がある・・)は買主が対象物件を購入する意思があることを売主に対して示すもので、仲介業者に提出して売主に交渉してもらいます。
提出が早い方が、購入に有利になるので、購入意思が固まればすぐに提出しましょう。
提出方法はメールかファックスになりますが、できれば現地を見に行ってすぐに提出したいのでコンビニでファックスをすると良いです。
値下げ交渉するなら買付証明に記入する金額を値下げの金額にして提出します。
不動産投資の流れ5 銀行融資を申し込む
- 誰に？ → 銀行、金融機関
- いつ？ → 買付証明を提出したらすぐ！
- どうやって？ → まずは電話でアポをとる
- 何を伝える？ → 物件購入のための融資依頼
買付証明を提出したらすぐに銀行融資を申し込みます。
銀行は大家仲間か税理士からの紹介が有利になります。
お客さんの紹介なら門前払いすることはできないので審査のテーブルに乗せてもらうことができます。
紹介ではなく自分で銀行に申し込む場合は、まず電話でアポを取ります。
収益用不動産の融資を申し込みたい旨を伝えて、物件の概要と自分の属性について簡単に説明します。
その後、良ければ物件資料を送付してみてもらい面談となります。
NGだった場合はなぜNGなのか確認しましょう。
銀行へのヒアリングが融資成功の鍵を握ってます！
不動産投資の流れ6 売買契約
- 誰と？ → 不動産仲介業者、売主
- 場所は？ → 仲介業者事務所
- いつ？ → 融資の支店決裁もしくは本部決裁後
- どうして？ → 売買の意思を契約書にまとめる
売買契約は不動産仲介業者と売主、買主で行います。
通常は不動産仲介業者の事務所で実施しますが、売主、買主が別々で売買契約をする場合はそれぞれの自宅などで行います。
契約が流れないようにタイミングは融資の支店決裁、本部決裁が出てから行います。
売買契約では契約を担保するために買主が売主に手付金を払います。(後に売買代金から相殺)
手付金の支払いは現金か小切手、振り込みになります。
売買契約では売買契約書と重要事項説明書が読まれるので相違がないか事前に送ってもらい確認しておきます。
事前に確認しているので当日は読み上げるのですが、印鑑を押して手付金を渡すことがメインになります。
不動産投資の流れ7 司法書士と火災保険
売買契約後に司法書士と火災保険を決めます。
司法書士は不動産の登記を実施する人で、買主の指定になりますが、いなければ仲介業者が紹介してくれます。
火災保険は数社見積もりを取って良いところを選びます。
選んだ火災保険の会社と引き渡し日やプランなどを設定して準備します。
不動産投資の流れ8 金銭消費貸借契約
- 誰と？ → 銀行、金融機関担当者
- どこで？ → 銀行、金融機関
- 何をするのか？ → 融資の契約
- いつ？ → 金融機関の融資の本部決裁後
- どうして？ → 融資の条件を契約書にまとめて合意する
金銭消費貸借契約は略して金消契約と呼ばれ、お金を貸す側(銀行)と借りる側(買主)の契約のことで金融機関の本部決裁後に担当支店で行われます。
機械的に進んでいくので注意することは少ないですが、名前と住所が入った印鑑は作っておくと便利です。
金消契約では名前と住所を記入するところが複数箇所あり、手が疲れて時間もかかるので印鑑を作っておきます。
その際の住所は印鑑証明に記載された正式な表記にする必要がありますのでご注意ください。
不動産投資の流れ9 引き渡し
- 誰と？ → 仲介業者、売主、司法書士、銀行担当者
- どこで？ → 銀行、金融機関
- 何をするのか？ → 融資が実行されてから売主に送金されるのを待つ
- いつ？ → 金銭消費貸借契約から1週間以上あと
いよいよ引き渡しです。
買主の銀行の担当支店に仲介業者、売主、買主、司法書士、銀行担当者が集まって売主の口座に着金確認が取れるのを待ちます。
事務作業があるため金銭消費貸借契約から1週間以上あけて引き渡しになることが多いです。
売主側から物件や精算代金の領収書を受け取って、銀行はコピーを取ります。
以上のステップを完了すれば、あなたは不動産オーナーになれます。
どんな人が不動産投資に向いているか？
不動産投資に向いている人 ①心配性な人
おや？と意表をつくタイトルと思われるでしょう。
心配性だけど不動産を購入しようとしている人は、人一倍勉強して意見を聞き「慎重な行動」をとります。
結果として、失敗する確率が低くなります。
不動産投資で購入を失敗することは致命傷になるので「慎重な行動」が必要です。
心配性な人は不動産投資で必要な「慎重な行動」をとることができます。
不動産投資に向いている人 ②根気強い人
どのような事業にも必要な素質ですが特に不動産投資では根気強いということが重要になります。
他の事業ではパワー重視で短期間で一気に上り詰めることが可能な分野もありますが、不動産投資は景気の流れやタイミングもあり、優良物件が出るまで根気強く続けることが必要になります。
不動産投資に向いている人 ③お金を貯めれる人
不動産投資は資産運用で元金が必要になるのでお金を貯めれることが必要になります。
さらに不動産を購入した後も、不動産から得られた利益を次の投資に回せるように貯めることが必要になります。
貯め続けることが成長する鍵になります。
不動産投資のメリットとデメリット
不動産投資のメリット
さらに詳細が知りたい方は下記記事を参考にして下さい。
メリット1 収入が増える
不動産投資の最大のメリットです。
ほとんど働くことなく得られる不労所得なので、サラリーマンの副業や事業者の第二の柱として有効です。
不動産を順調に購入した人とサラリーマンを続けた場合のシミュレーションです。
順調に投資しなくても数年に一棟購入するだけでも数千万円の収入の差が出てきます。
メリット2 住む場所、職場を自由に選べる
不動産投資は遠隔で運営可能で世界中どこにいても大丈夫です。
実際に物件を日本全国に所有している方や、遠隔地に移住する方はいます。
自分の趣味のためや、家族のため、やりたい仕事のために好きな場所を選ぶと良いです。
メリット3 相続対策
不動産で相続すると現金での相続よりも税金が安くなります。
例えば現金と不動産で相続した場合は評価額は以下のようになります。
現金1億円
不動産1億円 (評価額6,000万円)
現金の場合は1億円はそのまま1億円の評価になりますが、不動産の場合は評価額になりますので実勢価格より低い価格になります。さらに相続税基準額は評価額に0.8倍をかけるので4,800万円の価値になり、およそ半額になります。
メリット4 レバレッジ効果
レバレッジ(てこ)効果は少ない金額で大きなお金を動かすことを言います。不動産を現金1,000万円で購入して家賃100万円なら利回りは10%です。一方で600万円の借入をして家賃100万円で返済額が20万円なら400万円の資金で年間80万円を手にしているので利回りは20%になります。この少額で大きな利益を生み出す効果がレバレッジ効果と言います。不動産は株式等と違い物件自体に担保力があるので借入がしやすく、レバレッジ効果を出しやすいのが特徴です。
不動産投資のデメリット
さらに詳細が知りたい方は下記記事を参考にして下さい。
デメリット1 空室
不動産賃貸業の最大のデメリットです。
せっかく購入した不動産にお客さんが入らないと収入が減ってしまいます。
満室経営できるような駅近物件、人気のエリアの物件を狙うとデメリットを回避することができます。
デメリット2 地震、火災
地震や火災が起きたときには多額の支出が出るのでデメリットとなります。
しかし、地震保険・火災保険をかけておけばデメリットに対応することもできます。
月々で保険代を払って多額の出費に対して備えておくと安心です。
デメリット3 金利上昇
融資を受けると金利が上昇したときに支払いが増えるのでデメリットになります。
金利上昇が起きても耐えれるようなシミュレーションをして不動産を購入します。
不動産投資の仕組み
不動産投資での儲け方には上記の二つの方法があります。
キャピタルゲイン
購入価格よりも高い値段で売って得られる利益をキャピタルゲインといいます。
安く購入することがポイントになります。
売却時は強気の価格設定にして売れたら良いくらいのスタンスで構えておきます。
売れなくてもキャッシュフローが出るので持ち切る選択肢もあります。
インカムゲイン
不動産を所有して家賃収入を得る方法をインカムゲインといいます。
不動産賃貸業をしながら収入が得られるので、安定した収入が得られます。
専業の不動産投資家の大半はインカムゲインベースの収入を得ています。
不動産投資の勉強方法
書籍
費用も安く抑えられて、大物投資家のノウハウも学ぶことができます。
デメリットは時間がかかることなので隙間時間を利用すると良いです。
大家の会・セミナー
大家が集まる会を大家の会といいますが、大家の会でセミナーをしているところがあるので参加してみると良いです。
現役投資家の生の声も聞けるのでとても貴重な体験になります。
Twitter、YouTube等
手軽に情報が得られるツールです。
様々な投稿があるので情報に流されないように吟味しながら勉強することが大切です。
どうやって不動産投資を始める？
不動産投資は一度で大きなお金が動くので詐欺も多いですし、何よりも不安になるものです。そんな時に、アドバイスをくれたり背中を押してくれる人がいることはとても大事です。
ようすけ不動産ではコンサルティングも受け付けています。
詳しい内容はお問い合わせフォームのタイトルに「コンサルティング詳細希望」と入力し送信いただければメールにて回答いたします。
まとめ
不動産の流れは複雑に見えますが一度通れば繰り返すだけになります。
テクニックなどは比較的少なく、根気強く続けることが成功への近道になります。
ほぼ不労所得で忙しいサラリーマンや自営業者にはピッタリの副業ですので是非始めてみてはいかがでしょうか？
コメント