2023年最新【地域別】不動産投資の利回り相場を大公開！

不動産投資の初心者や始めようとしているあなたはこんなことを思っていませんか？

そんな疑問に実践不動産投資家の私が答えていきます。

CCR？ROI？と疑問に思うはずです。

まずは利回りの中身を説明していきます。

4種類の利回り【表面利回り、実質利回り、CCR、ROI】って何？

不動産投資でよく使われる利回りには大きく分けて次の4種類があります。

上記4つの中で基準として使用するのがCCRとROIです。

なんだか難しそうな言葉ですが内容を聞けば理解できます。

表面利回り

家賃収入を物件購入価格で割ったものを表面利回りと言います。

概要書には満室想定と現況の利回りがあるので表面利回りを計算するときは満室想定を入力してください。

グロス利回りとも呼ばれ、購入諸経費やランニングコストを含んでいない表面的な利回りです。

例えば、1ヶ月の家賃収入が100万円の物件を1億円で購入すると表面利回りは

となります。

実質利回り

年間家賃収入からランニングコストを引いて物件購入価格で割ったものを実質利回りと言います。

実質利回りは物件購入価格から諸経費を引くという考えもありますが、実際の不動産の取引では実質利回りは上記の式で算出されたものが多いです。

ランニングコストには様々な項目があるのと、販売業者がなるべく利回りを高く見せようとすることから物件概要書には表面利回りが記載されることがほとんどです。

ランニングコストの内訳について詳しく知りたい場合は下記の記事を参考にしてください。

最低ラインはどれくらい？マンション投資の利回りと計算方法

マンション投資を始めようとしている方はどれくらいの利回りが基準なのかわからないと思います。 そもそもどの利回りを基準にした方が良いの？ 2021年の利回りの基準はどれくらいなの？ 地域にある差で変化はあるの？ ...

yohsanoburogu.com

2020.10.18

CCR (自己資金収益率)

投入した資金に対して年間でどれだけリターンがあるかという指標です。

例えば年間家賃収入1,000万円、ランニングコスト200万円、返済金額500万円、物件価格1億円、諸費用700万円で1億円のローンを組んだ時

CCRは30%以上であることが基準です。

次に説明するROIの基準2%に対して、フルローンを組んだ時にCCRは30%になるためです。

ROI (投資収益率)

投資した資本に対して得られる利益の割合です。

例えば年間家賃収入1,000万円、ランニングコスト200万円、返済金額500万円、物件価格1億円、諸費用700万円で1億円のローンを借りた時

ROIは2%以上であることが基準です。

不動産賃貸業は変動リスクがほとんどないため、ROIを2%以上にしておけばマイナスになることはほとんどありません。

こちらの動画も参考にしてください↓

各地域の利回り相場や賃貸市場を大公開！！

私がこれまでにヒアリングしてきた結果を各地域ごとにまとめたので説明していきます。

大阪市の利回り相場と賃貸市場

大阪市は南北の御堂筋線沿いに発展しています。

最も栄えているのは北区、中央区、浪速区で3区を中心に広がっています。

北区が梅田で繁華街、中央区はオフィス街、浪速区は心斎橋、道頓堀が繁華街です。

住居系だと福島区や西区は利便性が高いので人気のエリアになっています。

 

1 大阪市　北区の利回り相場と賃貸需要

梅田を中心とする繁華街で、商業ビルやホテル、分譲マンションが多く建っています。

利回りが低く1棟物件を購入するには難しい地域です。

北区で一般の投資家が参入できるのは区分不動産で購入する方法です。

投資額が小さいので (300万円〜) 現金で購入することができます。

2 大阪市　都島区の利回り相場と賃貸需要

京橋のある地域で賃貸需要が高い地域です。

京橋は京阪電車やJRなど複数の便利な路線が集まっているので中心部へのアクセスが良いです。

利回りが高い物件が出にくいので、投資対象物件を探すのは難しいです。

3 大阪市　福島区の利回り相場と賃貸需要

梅田へのアクセスの良さから単身、ファミリーともに人気のエリアです。

家賃も高く賃貸需要もあるのですが利回りは低く投資対象となる物件はあまり出てきません。

福島区で一般の投資家が参入できるのは区分不動産で購入する方法です。

投資額が小さいので (300万円〜) 現金で購入することができます。

4 大阪市　此花区の利回り相場と賃貸需要

ユニバーサルスタジオジャパンのある地域です。

家賃価格帯も中心部に比べて安く住みやすい地域です。

ファミリーにも単身にも人気はあり、特にファミリーの賃貸需要は高いです。

利回りの高い物件が出てくる可能性はあるので投資対象として検討する価値はあります。

5 大阪市　中央区の利回り相場と賃貸需要

淀屋橋、本町を中心とするオフィス街で、オフィスビルが多く建っています。

平日の昼間はビジネスマンが行き来して活気に溢れています。

中央区は物件の利回りが低く1棟物件を購入するには難しい地域です。

中央区で一般の投資家が参入できるのは区分不動産で購入する方法です。

投資額が小さいので (300万円〜) 現金で購入することができます。

6 大阪市　西区の利回り相場と賃貸需要

梅田へのアクセスの良さから単身、ファミリーともに人気のエリアです。

特に単身の需要が高いです。

家賃も高く賃貸需要もあるのですが利回りは低く投資対象となる物件はあまり出てきません。

西区で一般の投資家が参入できるのは区分不動産で購入する方法です。

投資額が小さいので (300万円〜) 現金で購入することができます。

7 大阪市　港区の利回り相場と賃貸需要

ファミリーも単身も賃貸需要がある地域です。

将来的には商業施設の誘致などがある可能性があるので、さらに伸びていく可能性があります。

利回りが高い物件が出てきたら検討してよい地域です。

8 大阪市　大正区の利回り相場と賃貸需要

大阪ドームのある地域です。

家賃価格帯も中心部に比べて安く住みやすい地域です。

ファミリーにも単身にも人気はあり、特に単身の賃貸需要は高いです。

利回りの高い物件が出てくる可能性はあるので投資対象として検討する価値はあります。

9 大阪市　天王寺区の利回り相場と賃貸需要

中央区と浪速区に隣接しているので賃貸需要は高い地域です。

交通網が発達しているので中心部へのアクセスが便利です。

利回りが高い物件が出てくることが少ないですが、対象物件が出てきたら検討する価値のある地域です。

10 大阪市　浪速区の利回り相場と賃貸需要

心斎橋、道頓堀を中心とする繁華街で、商業ビルやホテルが多く建っています。

浪速区は利回りが低く1棟物件を購入するには難しい地域です。

浪速区で一般の投資家が参入できるのは区分不動産で購入する方法です。

投資額が小さいので (300万円〜) 現金で購入することができます。

11 大阪市　西淀川区の利回り相場と賃貸需要

兵庫県との県境に位置しており中心地からは家賃価格帯が安くなっている地域です。

賃貸需要としては問題ない地域で利回りが高い物件が稀に出てくることがあるので注意してみておく必要があります。

12 大阪市　淀川区の利回り相場と賃貸需要

新大阪駅がある地域です。

繁華街の北区と高級住宅街の豊中市にはさまれていて住環境はとても良い地域です。

家賃が高いですが賃貸需要は十分にあります。

利回りが低いので投資対象物件は少ないですが利回りがある程度高い物件が出てきたら、空室リスクが低いので積極的に検討して良い地域です。

13 大阪市　東淀川区の利回り相場と賃貸需要

淀川区に隣接する地域で北区にも近いため賃貸需要は高いです。

利回りが低いので投資対象物件は少ないですが利回りがある程度高い物件が出てきたら、空室リスクが低いので積極的に検討して良い地域です。

ただし、旭区に隣接する一部の地域では単身物件が供給過剰状態になっていて賃貸需要が低くなっているので慎重に検討する必要があります。

14 大阪市　東成区の利回り相場と賃貸需要

城東区と生野区に挟まれた地域で場所によって環境が変わります。

生野区に近い地域では生野区の賃貸需要に近く、城東区に近い地域では城東区の賃貸需要に近いです。

賃貸需要はあるので高利回り物件が出てきたら検討する価値のある地域です。

15 大阪市　生野区の利回り相場と賃貸需要

天王寺から東側に位置する地域です。

韓国人が多く住んでおり、コリアンタウンを形成しています。

美味しいご飯屋さんが多くあり外食などで人気のエリアです。

ファミリー層の賃貸需要はあまり高くないです。

利回りが高い物件が出てくることがあるので確認しておきたい地域です。

16 大阪市　旭区の利回り相場と賃貸需要

大阪工業大学などがあり学生の町である。

単身用物件が多く建っていて需給バランスが崩れた地域です。

ファミリーの賃貸需要は問題ないです。

単身で利回りの高い物件が出てくることがありますが慎重に検討する必要があります。

17 大阪市　城東区の利回り相場と賃貸需要

中央区と隣接していますが全体的に家賃や賃貸需要は少し落ちます。

南北で需要が分かれていて、北側は京橋に近いため比較的賃貸需要が高いです。

反対に、南側は賃貸需要が低い地域です。

利回りが高い物件が稀に出てくるので、投資対象として検討して良い地域と言えます。

18 大阪市　鶴見区の利回り相場と賃貸需要

中心部に比べると賃貸需要が下がる地域ですが、特に問題はありません。

利回りが高い物件が出てくる可能性があるので確認しておいた方が良い地域です。

19 大阪市　阿倍野区の利回り相場と賃貸需要

住環境が良い地域でファミリーも単身も需要が高く安定した地域です。

天王寺区に隣接しているので交通の利便性も高いです。

ファミリーも単身も積極的に住みたい区に分類されます。

高利回り物件が出てきたら積極的に検討するとよい地域です。

20 大阪市　住之江区の利回り相場と賃貸需要

 

海に面して競艇場がある地域です。

住環境は良いので賃貸需要もある地域です。

利回りが高い物件が出てくる可能性があるので確認しておいた方が良い地域です。

21 大阪市　住吉区の利回り相場と賃貸需要

住吉大社がある地域で治安がよいのでファミリーに人気のエリアです。

堺市にもアクセスが良いので交通の便が良いということでも選ばれます。

利回りが高い物件が出てくる可能性があるので確認しておいた方が良い地域です。

22 大阪市　東住吉区の利回り相場と賃貸需要

阿倍野区よりは賃貸需要はおちますが、以前高い地域です。

利回りが高い物件が出てくる可能性があるので確認しておいた方が良い地域です。

23 大阪市　平野区の利回り相場と賃貸需要

大阪中心部から離れていて利便性が悪いことから賃貸需要は下がります。

しかし、大阪市内なので他の市町村に比べれば賃貸需要は高いので

利回りが高い物件が出てきたら確認しておいた方が良い地域です。

24 大阪市　西成区の利回り相場と賃貸需要

浪速区の南側に位置している地域です。

日本で最も生活保護者が多い地域でもあります。

交通網が発達していて中心部に近いので民泊ブームの時には民泊物件で溢れかえっていました。

交通網の利便性の良さから単身への人気はありますが繁華街のためファミリーの人気は下がります。

利回りの高い物件が出てくる可能性はあるので投資対象として検討する価値はあります。

名古屋市の利回り相場と賃貸市場

名古屋市は東側に高級住宅街が広がっている傾向があります。

東側に豊田市がありトヨタ関連の高所得者層の従業員が住んでいるからです。

西側は名古屋駅から離れると一気に家賃が落ちていきます。(下図)

名古屋駅から東西に5km離れると東側はファミリーの家賃相場は11万円に対して西側は6万円まで落ちています。

利回り相場や賃貸需要は地域によって異なるので区ごとに説明をしていきます。

名古屋市の賃貸需要は東側が強いですが、需給のバランスでみると地域によりバラバラです。

各地域について説明していきます。

統計データ引用元：名古屋市ホームページ

空室率・利回りデータ引用元：ホームズホームページ

名古屋市の利回り相場と賃貸需要について

1 名古屋市　中区の利回り相場と賃貸市場

名古屋の繁華街で中心地です。

商業ビルが多く住居の供給が少ないので賃貸需要が高いです。

利回りが低くローンを組んで購入すると毎月のキャッシュフロー(手残り)がマイナスになるので一般の投資家が1棟不動産を購入するのは難しいです。

それでも数年後に売却をすると返済が進んでいるため利益を得ることができることから減価償却狙いや現金購入できる上場企業などは購入していきます。

中区で一般の投資家が参入できるのは区分不動産で購入する方法です。

投資額が小さいので (300万円〜) 現金で購入することができます。

2 名古屋市　東区の利回り相場と賃貸市場

東区は中区から北東にのびていく地域です。

東区で中区に隣接した地域は商業ビルが立ち並び賃貸需要が高い地域です。

郊外の東区はJR中央線を軸に発達している地区で名古屋駅へのアクセスが良く住環境が良いのでファミリーに人気の地域です。

東区は中区に比べると利回りが高い物件が出てくるので投資先としては魅力的です。

3 名古屋市　守山区の利回り相場と賃貸市場

守山区は中区から北東に位置する地域です。

守山区は大曽根駅を軸に名鉄瀬戸線の沿線に広がる地域で住環境が良いのでファミリーの賃貸需要が高い地域です。

守山区は利回りが高い物件が出てくるので投資先として魅力的です。

4 名古屋市　千種区の利回り相場と賃貸市場

中区に隣接した千種区は商業ビルが立ち並び賃貸需要が高いです。

千種区は東山線沿線で名古屋駅や栄駅に勤務する転勤族の方が多く住む地域です。

星ヶ丘という駅までくるとファミリー需要が高くなります。

賃貸需要が高いため売手市場で利回りはかなり低めです。

キャッシュフロー(手残り)を狙う投資対象地域としての魅力は低いです。

5 名古屋市　名東区の利回り相場と賃貸市場

名東区は東山線沿線で名古屋駅や栄駅に勤務する転勤族の方が多く住む地域です。

名東区は住環境も良く転勤族のファミリーが好んで住む地域です。

名東区の東山線沿線の単身は物件の供給が過剰気味です。(一社駅〜藤が丘駅)

東側には豊田市を望むのでトヨタ系の高属性の方も多く住んでいることからファミリー物件の家賃が高い地域です。

賃貸需要が高いため売主が強気で利回りはかなり低めです。

キャッシュフロー(手残り)を狙う投資対象地域としての魅力は低いです。

稀に利回りの高いものが出てくるので、その時は狙い目です。

6 名古屋市　天白区の利回り相場と賃貸市場

名古屋市の中でもクセのある地域です。

ファミリーは問題なく、住環境が良いため賃貸需要は高いです。

単身は供給過剰になっているため築20年以上の単身物件は2万円前半で賃貸に出されています。

大学が多くあり単身物件が乱立したため供給過剰となり現在のような状況を引き起こしています。

天白区の単身物件は高利回りで市場に出回っていることが多いので注意して検討してください。

天白区の単身は平均居住年数は2年程度なので毎年半分が出ていくつもりで支出計算をする必要があります。

7 名古屋市　緑区の利回り相場と賃貸市場

名古屋市の中のベッドタウンです。

桜通線という地下鉄沿線を中心に広がっています。

名古屋の街中という雰囲気はなく郊外という感じです。

住環境がよく子育て世代が移り住む地域で街も新しいです。

ファミリーの賃貸需要はとても高いですが、駅周辺に物件が立てられないため駅近物件は特に人気が高いです。

名古屋駅までのアクセスの不便さから単身需要は低めです。

緑区の駅近のファミリー物件は数が少ないため希少なので投資対象として魅力的です。

8 名古屋市　瑞穂区の利回り相場と賃貸需要

瑞穂区は昭和区とならぶ名古屋の中の最高級住宅街です。

有名な学区が多数あり、名古屋市の高所得者層が移り住んできます。

ファミリーの分譲マンションは市場に出たら即完売するほどの需要の高さです。

賃貸需要もとても高い地域です。

一方で単身は供給過剰になっており苦戦する地域です。

9 名古屋市　昭和区の利回り相場と賃貸需要

昭和区は国立大学の名古屋大学がある地域で瑞穂区とならぶ高級住宅街です。

ファミリーは瑞穂区と同様に有名学区が多数あり賃貸需要がとても高いです。

単身の需要は大学が多く単身マンションが多いため供給過剰になっていて入居付けに苦労する地域です。

単身物件は検討を慎重に行ってください、ファミリー物件は利回りが低いですが市場に出回れば積極的に検討して良いです。

10 名古屋市　港区の利回り相場と賃貸需要

港区はレゴランドジャパンや名古屋港水族館、大型ショッピングセンターがある地域で便利な地域です。

商業施設が多いため住環境は比較的良くないという印象でファミリーよりは単身に人気のエリアになります。

地下鉄あおなみ線と名城線が通っているので名古屋駅や栄へのアクセスが便利です。

家賃相場は高くないのですが利回りが高い物件が出やすいので、良い物件をつかめば将来にわたって安定したキャッシュフロー(手残り)を確保できるエリアです。

11 名古屋市　南区の利回り相場と賃貸需要

南区は工場が多くあるため賃貸需要が高いです。

住環境的にファミリーよりは単身に人気のエリアです。

車を使えば国道23号線と名古屋高速があり、電車は東海道線、名鉄線がありとても便利です。

需給のバランスがとれており、入居付けは容易な地域です。

利回りも高い物件が出てくるので投資対象としては魅力的なエリアです。

12 名古屋市　中川区の利回り相場と賃貸需要

名古屋駅の南西に位置していて、JR関西線、近鉄線、あおなみ線、東山線が通っており交通の便がとてもよい地域です。

名古屋駅の東側よりも家賃が割安なのに名古屋駅までのアクセスがよいことから単身の需要が高いです。

商業施設も比較的少ないので住環境も良いことからファミリーの需要も高いです。

需給のバランスがとれていて利回りも高い物件が出てくることから投資対象として魅力的なエリアです。

13 名古屋市　中村区の利回り相場と賃貸需要

中村区には名古屋駅があります。

名古屋駅エリアは数年前まではオフィス街のイメージが強かったですがここ数年はゲートタワーやKITTE、大名古屋ビルヂングなどが建ち商業施設が充実してきました。

リニア開通による再開発も行われておりこれからさらに伸びてくる地域です。

駅の東側はオフィス街〜商業エリアになるので一般の投資家が1棟物件を購入するのは難しいエリアです。

一般の投資家が参入できるのは区分不動産で購入する方法です。

投資額が小さいので (300万円〜) 現金で購入することができます。

一方で名古屋駅の西側は利回りが高くなるので投資対象として魅力的です。

賃貸を探している人にとっても西側は名古屋駅までのアクセスが良いのに家賃が低いので魅力的なエリアです。

14 名古屋市　西区の利回り相場と賃貸需要

西区は名古屋駅から名鉄線沿線に広がる地域です。

名古屋駅周辺は商業地域なので一般の投資家が1棟物件を所有するには難しい地域ですが、名古屋城よりも北側にいくと商業地域から外れて利回りが上がります。

名古屋駅からのアクセスが良いので単身需要は高いです。

郊外には大型商業施設MOZOワンダーシティがあり買い物に便利なのでファミリーにも人気が高いです。

需給のバランスがとれていて利回りも高い物件が出てくることから投資対象として魅力的なエリアです。

15 名古屋市　北区の利回り相場と賃貸需要

名古屋城から北側に広がる地域です。

名城線や名鉄線を利用できる地域です。

比較的利回りが高い地域で庄内川を越えると家賃帯も下がります、購入物件の利回りも上がるのですがファミリーも単身も供給量が多いので入居付けが難しい地域になっています。

庄内川よりも南側のエリアは利回りが高い物件も出てきて賃貸需要もあるので投資対象として魅力的なエリアです。

16 名古屋市　熱田区の利回り相場と賃貸需要

熱田区は金山駅と熱田神宮を中心とした地域です。

賃貸需要はファミリー、単身ともに高いですが、利回りが低いので投資対象地域としては魅力が低いです。

物件があまり出てこないので所有者があまり手放したくない地域だと言えます。

中区に比べると利回りは高くなるのでチェックはしておくと良いです。

愛知県(名古屋市近郊)の利回り相場と賃貸需要

名古屋市近郊は賃貸需要が高く利回りも高いエリアもあるので説明していきます。

名古屋市に近いほど賃貸需要は高いです。

春日井市の利回り相場と賃貸需要

春日井市は中央線の名鉄線、国道19号線を中心に発展している街です。

春日井市の中心部には王子製紙の工場があり、工場関連の賃貸需要が高いです。

JR春日井駅から名古屋駅まで20分程度なので通勤に便利でありながら家賃も安いので人気があります。

特にJR勝川駅から春日井駅の間は都市開発が進んでマンションが建ってきていますがすぐに完売してしまうほどの人気です。

一部郊外を除いて鉄道沿線地域は賃貸需要が高く、利回りが高い物件も出てくるので投資物件の検討エリアとして魅力的です。

瀬戸市の利回り相場と賃貸需要

陶器で有名な街です。

陶器を焼く窯が使われなくなり、その跡地にマンションが建つことがあります。

窯の跡地は敷地が大きく準工業地域になっているのでマンションを建てるのに都合の良い土地になってます。

賃貸物件が多くないので競争はあまり激しくないです。

近隣には地球博の跡地のモリコロパーク(ジブリパーク予定)やIKEAなどの商業施設も充実してきており便利になってきています。

利回りが高い物件を狙えるので投資対象として魅力的です。

尾張旭市の利回り相場と賃貸需要

名古屋市の東隣に隣接する町です。

名古屋市営地下鉄の東山線の終点 藤が丘から徒歩圏内にあり栄えています。

住環境が良いことからファミリーへの人気が高いです。

単身物件は名古屋・栄へのアクセスが悪いため賃貸需要は少し落ちます。

利回りが高い物件を狙えるので投資対象として魅力的です。

長久手市の利回り相場と賃貸需要

名古屋市の東隣に隣接する町です。

すみやすい街ランキングで常に上位にある町でファミリー層の人気が高く、人口の流入が進んでいます。

東側には豊田市があるためトヨタ自動車関連の方も多く住んでいます。

地球博の跡地のモリコロパーク(ジブリパーク予定)やIKEA、イオンなどの施設があり子育て世代にとても便利な街になっています。

交通網が弱いためファミリーは1世帯に2台の駐車スペースがほしいです。

近隣に大学も集まっているため単身の需要もあります。

人気エリアのため利回りは低く、将来有望な地域のため売主が強気で値段が下がらない傾向にあります。

投資対象物件は少ないエリアです。

日進市の利回り相場と賃貸需要

名古屋市の東隣に隣接する町です。

鶴舞線の終点 赤池があり、大型商業施設プライムツリーもあります。

東側には豊田市があるためトヨタ自動車関連の方も多く住んでいます。

愛知学院大学などの大学も複数あり賃貸需要が高い地域です。

急激に発展してきた長久手市に比べると日進市は昔から安定的に発展してきた町です。

人気エリアのため利回りは低く、将来有望な地域のため売主が強気で値段が下がらない傾向にあります。

投資対象物件は少ないエリアです。

一宮市の利回り相場と賃貸需要

愛知県と岐阜県の県境にある町でJR東海道線や名鉄線が通っており名古屋、岐阜への通勤圏内です。

岐阜から名古屋に勤務する人が遠いので名古屋に近い一宮に住むというパターンもよくあります。

そのため人口が多く賃貸需要も高くなっています。

通勤は電車という人も普段は車を使うので駐車場は1世帯あたり1台はほしいです、郊外になれば2台必要になります。

利回りが高い物件を狙えるので投資対象として魅力的です。

あま市の利回り相場と賃貸需要

あま市は名古屋駅から5km程度でとても利便性の高い地域です。

名古屋市でなくなるだけで家賃帯が下がりファミリーでも6万円前後の家賃です。

これ以上、高い価格帯になると戸建てを建てた方が月々の支払いが安くなるので低価格帯の賃貸需要が高いです。

ミニミニの店舗が撤退したので現在はニッショー、アパマンが中心に客付をしています。

利回りが高い物件を狙えるので投資対象として魅力的です。

名古屋市西側エリアの利回り相場と賃貸需要

あま市と同様に名古屋駅から近く通勤にとても便利な地域です。

名古屋市でなくなるだけで家賃帯が下がりファミリーでも6万円前後の家賃です。

これ以上、高い価格帯になると戸建てを建てた方が月々の支払いが安くなるので低価格帯の賃貸需要があります。

工業地域があるので賃貸需要もあります。

物件自体が少ないので投資対象物件が出てくることが少ないです。

物件が出てくると利回りが高い可能性があるのでチェックしておくと良い地域です。

中部地区の利回り相場と賃貸需要

中部地区の利回り相場と賃貸需要を8つに分けて説明します。

愛知、三重、岐阜、静岡の各主要都市です。

愛知県は名古屋市を中心に都市が形成されているので名古屋市に近いほど人口も多く産業も盛んです。

岐阜県は名古屋へのアクセスの良い場所として栄えています。

静岡県は名古屋と東京に挟まれた立地で交通の便が良いため、東海道線、東名高速道路沿いに大手メーカーの工場が多く建っており産業が盛んです。

工場で働く人の需要があるため賃貸需要も高いです。

三重県は名古屋と関西方面へのアクセスの良さから工業が盛んで賃貸需要が高い地域があります。

1 岐阜エリアの利回り相場と賃貸需要

岐阜エリアは名古屋へ通勤圏内と県庁所在地なので人口は多いです。

注意点としては単身の賃貸需要がとても低い地域です。

単身物件の供給が多すぎるため入居者の取り合いになっています。

例えば名古屋市の通常の単身の家賃は4万円程度ですが岐阜だと2万円程度です。

さらに入居者が決まった時に賃貸仲介店に支払う宣伝広告費は家賃1ヶ月が基本ですが岐阜市では3〜4ヶ月という地域もあります。

岐阜市の単身物件を検討する時は慎重に検討した方が良いです。

ファミリー物件は賃貸需要もあり、利回りも高い物件が出ることから投資対象として魅力的です。

2 三河エリアの利回り相場と賃貸需要

トヨタ自動車のグループ会社があり、トヨタグループの雇用に依存した地域です。

トヨタ自動車の調子がよい最近10年以上はずっと入居率は高く、供給が足りていない状況です。

特別な工夫をしなくても高い入居率が維持できるので物件所有者が手放さないので物件自体が出てきません、出てきても利回りがとても低いです。

三河エリアは利回りが低く、もしトヨタの調子が悪くなった時は入居率が落ちるので投資対象地域としては外した方が良いです。

3 浜松エリアの利回り相場と賃貸需要

浜松は大手企業(スズキ自動車、ヤマハ、本田技研)や自衛隊があるため高い雇用が維持できています。

ファミリーの需要は高く利回りも高いので投資対象として魅力的です。

ただし、浜松は面積が大きく浜北区、天竜区、北区などのエリアは賃貸需要が低いので避けた方が良いです。

単身は物件の供給が過剰なので浜松の全地域で入居者の取り合いになっています。

例えば名古屋市の通常の単身の家賃は4万円程度ですが浜松だと2万円程度です。

浜松での単身物件は慎重に検討しましょう。

4 四日市・桑名エリアの利回り相場と賃貸需要

ファミリー、単身共に賃貸需要が高く珍しい地域です。

四日市・桑名は名古屋へのアクセスがとてもよく名古屋勤務の方の需要を取り込んでいます。

四日市には工場が多くあり賃貸需要も高くなっています。

さらに新名神があるので関西方面へのアクセスもよいので企業や人が集まっています。

東海地方では入居の際の初期費用(敷金、礼金)が0というエリアが多くありますが、四日市・桑名エリアでは家賃1〜2ヶ月が標準になっています、それだけ賃貸需要が高いということがわかります。

賃貸需要が高く利回りも高いので投資対象地域としてはとても魅力的です。

5 津エリアの利回り相場と賃貸需要

名古屋から少し離れており独自で市場を成立させている地域です。

産業は盛んではないですが、県庁所在地なので役所や百五銀行の本社があります。

ファミリーも単身も需要はあまり高くないですが極端な住居の供給過剰地域はないです。

利回りがとても高いので投資対象地域としては魅力的です。

6 静岡エリアの利回り相場と賃貸需要

東京と名古屋の間に位置していて、静岡県の県庁所在地でもあります。

静岡は名古屋と東京に挟まれた立地で交通の便が良いため、東海道線、東名高速道路沿いに大手メーカーの工場が多く建っており産業が盛んです。

工場で働く人の需要があるため賃貸需要も高いです。

利回りが低いため投資対象物件を探すのは難しいですが、稀に利回りが高い物件が出てくるのでチェックしておきたい地域です。

7 沼津・三島エリアの利回り相場と賃貸需要

静岡県の東部に位置しており東京まで新幹線で45分でアクセスできます。

住環境が良いのでコロナの影響で東京から移り住んでくる人もいます。

大手企業の東レや日本大学、静岡がんセンターがあり、三島駅周辺は再開発が予定されています。

今後、賃貸需要が高まっていくでしょう。

単身はやや供給過剰気味ですが、ファミリーの賃貸需要は問題ありません。

特に近隣の長泉町は子育て世代に手厚い待遇があることからファミリー層にとても人気のエリアです。

ファミリー物件が足りていないため賃貸需要がとても高いです。

沼津、三島の北側の御殿場も賃貸需要がとても高いです。

自衛隊や御殿場アウトレットがあり人口の流入が続いています。

ファミリー物件で利回りが高い物件が出てきたら狙い目です。

8 美濃加茂エリアの利回り相場と賃貸需要

美濃加茂市は岐阜市の東側に位置していて名古屋からのアクセスは1時間ほどかかり立地は良い方ではないです。

高速道路網は発達しているため大手工作機械メーカーの工場があり多少の人口流入はあります。

しかし、賃貸需要は低いです。

ファミリーに関しては賃貸を借りるよりも安い土地に戸建を建てて住むという選択をすることが多いです。

周辺企業が地元に根差しているため転勤族が少ないというのも特徴で、賃貸需要が低い理由の一つにあげられます。

単身の需要はあるのですが、やはり高くはないので賃貸需要全体が低いエリアになります。

賃貸需要が低く苦戦するエリアなので物件を手放す方が多いため利回りが高くなっていますが、購入の際には入念にヒアリングを行い慎重な判断をする必要があります。

今回の賃貸需要調査の参考にウチノカチとトチノカチのデータを参考にさせていただきました。

どうやって不動産投資を始める？

不動産投資は一度で大きなお金が動くので詐欺も多いですし、何よりも不安になるものです。
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まとめ

利回りの基準は地域や投資対象物件、投資家本人の状況にもよります。

目安としてサラリーマンの私が基準にしていた基準とエリア別の賃貸需要を組み合わせてご自身の基準を作っていってください。

自分で判断できるようになると投資家として一人前になるタイミングです。

不動産投資は他の事業に比べてスピードは遅いですが着実に安定的に稼いでくれるので収入の軸にすると心の安定度も保つことができます。

是非、他の記事も参考にしていただき不動産投資で成功をつかんでください。