不動産投資は個人?それとも法人を設立?切替えタイミングも解説!!

法人設立タイトル 不動産投資
  • 不動産投資は個人から始める方が良いの?
  • 法人への切替えタイミングはいつ?
  • どうやって法人設立するの?

こんな疑問を抱いているあなたは、この記事を読めば「自分は法人を設立するべきなのか」や、「法人の設立方法」を知ることができます。

プロフィール
サラリーマンで投資開始から5年で7棟103室達成
総投資額 8億2,000万円 家賃年収8,000万円
結論から言うと、不動産投資に本気で取り組んでリタイアしようという方は最初から法人を設立しましょう
個人か法人かの分析表
リタイアする予定がなく1棟か2棟の所有にする方は個人で購入する方が良いです。
法人は規模が大きくなると税制面で有利ですので、規模を拡大することが決まっていれば最初から法人を設立していきます。
さらに個人の税率は年々上がっていますが法人の税率は下がっています。
シンガポールや香港を見ればわかるように、国が法人に対して税制面で優遇すると世界企業が集まってくるため、日本も今後は法人の税制を優遇する方向に向かいます。
それでは図解を入れてわかりやすく詳細を説明していきます。
  1. 法人設立のメリット
    1. メリット1 法人税率が低い
    2. メリット2 経費の種類が多い
    3. メリット3 短期譲渡の税率が低い
    4. メリット4 社会的信用
  2. 法人設立のデメリット
    1. デメリット1 維持費用がかかる
    2. デメリット2 設立コストがかかる
    3. デメリット3 所得が低いと個人よりも法人の方が税率が高くなる
  3. 法人と個人の違い
    1. 法人と個人の違い1 設立方法
    2. 法人と個人の違い2 廃業方法
    3. 法人と個人の違い3 決算申告時期
    4. 法人と個人の違い4 赤字繰り越し
    5. 法人と個人の違い5 接待交際費
  4. 株式会社と合同会社の違い
    1. 株式会社と合同会社の違い1 設立費用
    2. 株式会社と合同会社の違い2 株式会社の役員の任期は最長で10年
  5. 個人から法人への切替えタイミング
    1. 一棟マンション・アパートを購入してリタイアを目指す方
    2. 戸建や区分不動産などを現金で購入してリタイアを目指す方
    3. 一棟マンションアパートを購入して規模の拡大をしない方
    4. 戸建や区分不動産などを現金で購入して規模の拡大をしない方
  6. 法人の設立方法
    1. 法人の設立方法1 商号
    2. 法人の設立方法2 作製
      1. 実印
      2. 銀行印
      3. 角印
      4. 住所印
        1. 登記住所と全く同じ表記にする
        2. 住所、法人名、代表者名、電話番号はそれぞれ組み合わせ自由なタイプにする
    3. 法人の設立方法3 資本金の額
    4. 法人の設立方法4 役員報酬
    5. 法人の設立方法5 定款作成
      1. 事業目的は不動産賃貸、不動産管理のみ
      2. 株式は代表者が100%保有する
    6. 法人の設立方法6 資本金の振り込み
    7. 法人の設立方法7 登記書類の作成
    8. 法人の設立方法8 会社設立の登記申請をする
    9. 法人の設立方法9 税務署へ申請
    10. 法人の設立方法10 法人用口座の作成
  7. まとめ

法人設立のメリット

メリット1 法人税率が低い

個人に比べて法人は税率が低い・・・というのは所得によります。
単純に税率だけみると所得が330万円を超えると法人の方が税率が安くなります。
例えば個人の税率は下記表になります。
個人の累進課税率
個人の税率は段階的に上がっていく累進課税ですね。
一方で法人は下記表になります。
法人の税率
法人は所得800万円以下の部分は一律15%で800万円を超えると一律23.2%になります。
個人では330万円を超えると税率が20%になるので、所得330万円以上だと法人の方が税率が安くなります。
実際は所得が800万円を超えたあたりに個人と法人の税金の逆転分岐点があります。
個人は103万円の基礎控除があるのに加えて195万円までは所得税率5%と破格の税率だからです。

メリット2 経費の種類が多い

  • 親族を役員にして役員報酬を出せる
  • 法人で車両を購入できる
  • 自宅を役員社宅として購入できる
  • 交際費として年間800万円まで経費処理できる など

個人よりも圧倒的に経費の種類が多いです。

メリット3 短期譲渡の税率が低い

譲渡税率
個人で物件を購入して短期で売却する場合は30%の税率が課税される。
法人は譲渡とその他の収入にかかる税率が同じなので短期で譲渡する場合は法人が有利です。

メリット4 社会的信用

銀行や取引先からの評価は上がります。
法人を設立すると事業を継続的に行なっていく証になります。
また、銀行は購入者以外に連帯保証人を取ることがあるのですが、法人は代表者が連帯保証人になるので、奥さんや家族に連帯保証人になってもらう必要がありません。
  • 税理士報酬 20万円〜30万円
  • 都道府県民税、市民税が年間7万円
赤字でも上記30万円〜40万円の維持費がかかります。

デメリット2 設立コストがかかる

30万円程度の設立コストがかかります。

デメリット3 所得が低いと個人よりも法人の方が税率が高くなる

所得330万円以下だと個人は10%以下、法人は15%の税率で法人の方が高くなります。

法人と個人の違い

個人と法人の違い

法人と個人の違い1 設立方法

個人の場合は、開業届を税務署に出して必要なら青色申告の申請をすれば完了です。
費用はかかりません。
一方で法人は定款作成から登記申請までのステップを経て設立できます。
費用は30万円程度かかります。

法人と個人の違い2 廃業方法

設立と同様に個人は廃業届けを提出し、法人は解散登記をします。
個人は費用はかかりませんが、法人の場合は10万円弱かかります。
廃業するだけでもお金がかかるので法人のハードルは高く感じますよね。

法人と個人の違い3 決算申告時期

個人は確定申告で12月締めで3月までの申告です。
法人は決算になるのですが決算月は任意で決めることができます。
不動産投資では物件購入時に法人を登記したら、購入時の経費をなるべく一括でおとすために1年後に決算を設定します。
1年後に設定すると1年分の家賃収入を経費で消すことができるからです。
決算時期の決め方

法人と個人の違い4 赤字繰り越し

個人は3年、法人は9年まで赤字の繰り越しが認められています。
法人の方が優遇されています。

法人と個人の違い5 接待交際費

法人は800万円までは接待交際費が認められています。
個人の接待交際費に上限は設けられていないですが、法人に比べて認められることが難しいです。
法人は利益を目的に活動する団体なので、事業に関わる活動全般が経費として認められますが、個人の場合は娯楽と捉えられることが多いためです。

株式会社と合同会社の違い

株式会社と合同会社の違いで実害があるのは上記2点です。

合同会社は株式増資ができませんがプラベートカンパニーである不動産投資においては必要ないです。

他には株式会社は代表取締役つまり社長ですが、合同会社は代表社員という肩書になります。

なんとなく社長という肩書には憧れますね。

株式会社と合同会社の違い1 設立費用

  • 法人 20〜25万円
  • 合同会社 10〜15万円

株式会社と合同会社の違い2 株式会社の役員の任期は最長で10年

株式会社の役員任期は10年で役員変更登記を実施します。

3〜5万円程度かかります。

個人から法人への切替えタイミング

個人か法人かの分析表

一棟マンション・アパートを購入してリタイアを目指す方

大型物件を購入していくので所得が大きくなります。
リタイアを目指すくらいの規模であれば最初から法人にします。
法人には税制面でメリットがあり、今後も法人税は下がってくる傾向にあります。
リタイアするくらい頑張るという覚悟する意味でも法人を設立しましょう。

戸建や区分不動産などを現金で購入してリタイアを目指す方

戸建や区分不動産は規模が小さいので成長するまでに時間がかかります。
最速でリタイアを目指す方は最初から法人にして良いでしょう。
最初は個人から始めるという方は次の基準を超えたあたりから法人にしましょう。
個人から法人への切替えタイミングは所得500万円です。
500万円を超えてくると個人よりも法人で購入した方が節税メリットが出てきます。
ただし、物件の入れ替えなどをすると費用がかかるので所得500万円がある程度見えた段階で切り替えると良いです。

一棟マンションアパートを購入して規模の拡大をしない方

最初は個人で購入して所得500万円を超えてくるあたりから法人に切り替えましょう
ただし、所得500万円から伸びる予定がない場合は個人のままをオススメします。

戸建や区分不動産などを現金で購入して規模の拡大をしない方

個人で購入することをオススメします。

法人の設立方法

通常は司法書士に依頼します。

法人の設立方法1 商号

まずは法人名を決めます。

法人名は後々もついて回りますので納得できる名前を事前に考えておくことをオススメします。

アルファベットの法人名は避けましょう。

金融機関で審査に時間がかかるため口座開設が遅くなります。

法人の設立方法2 作製

法人名が決まったら印鑑を作製します。

実印

個人と同様に印鑑登録をする印鑑です。

銀行印

実印を代用しても良いのですが、実印を押すのは必要最低限にするために銀行用の印鑑を作製します。

角印

認印の役割をします。

実印と銀行印でなくてもよい印鑑は角印を使用します。

外部にもれても実害のない印鑑です。

住所印

本店登記住所、法人名、代表者名、電話番号まで入った住所印を作製します。

銀行融資の際の住所や法人名を記入する資料は大量にあるため、すべて記載していると腱鞘炎(けんしょうえん)になりそうです。(筆者は最初の融資は手書きだったので手首が痛かった)

登記住所と全く同じ表記にする

登記住所と異なると銀行資料に使用できなくなるため、必ず登記住所と同じ表記にしましょう。

例えば、番地とつけたり、漢数字か数字など。

住所、法人名、代表者名、電話番号はそれぞれ組み合わせ自由なタイプにする

取り外しができるタイプにすると必要な印鑑だけ押すことができますので便利です。

法人の設立方法3 資本金の額

100万円から200万円にします。

少なすぎると金融機関から本気で事業をする気がないのではないかと思われます。

法人の設立方法4 役員報酬

サラリーマンの方は役員報酬をとると住民税が増えて会社にバレる可能性があるので0にしましょう。

設立初期は売上が少ないので内部留保を増やすために役員報酬は取らない方がよいです。

法人の設立方法5 定款作成

事業目的は不動産賃貸、不動産管理のみ

金融機関は資産管理会社に不動産融資をするので目的に不動産以外の内容が入るとリスクが高くなると考えて融資が通りにくくなります。

株式は代表者が100%保有する

株式の所有者が分かれていると意思決定が分かれた時にリスクがあると考えて金融機関は融資を避けていく傾向にあります。

法人の設立方法6 資本金の振り込み

代表者の口座に資本金を入れてコピーを取ります。

資本金を振り込んで2週間以内に登記申請します。

法人の設立方法7 登記書類の作成

登記に必要な書類を作成します。

法人の設立方法8 会社設立の登記申請をする

法務局にて登記申請を実施します。

法人の設立方法9 税務署へ申請

税務署への届け出をします。

  • 青色申告の承認申請書
  • 給与等支払事務所等の開設届出書
  • 源泉徴収の納期の特例の承認に関する申請書

法人の設立方法10 法人用口座の作成

融資を受ける金融機関で法人口座を開設します。

まとめ

コストをかければ法人を設立することは容易です。

将来、どの程度まで規模を拡大したいかによって法人なのか個人なのかを決めることになります。

国の政策によって法人の税率は下がる傾向にありますが、個人は上がる傾向にあります。

本気で不動産投資をしたいのであれば、最初から法人を設立することをオススメします。

不動産投資には本気で取り組む価値があります。

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