【図解でわかりやすく説明】マンション投資で節税はできるの?

不動産投資

マンション投資で節税ができるとすすめられている方や、資産運用をしたい方はこんな疑問をもっていませんか?

  • マンション投資で節税ってどんな仕組みなの?
  • 本当に節税なんてできるの?
  • どうすれば節税ができるの?

その疑問、マンション投資を実践してきた私が答えます!

プロフィール
サラリーマンで投資開始から5年で7棟103室達成
総投資額 8億2,000万円 家賃年収8,000万円
結論から言うと、マンション投資で節税はできます。

ただし、投資する方の所得や所有物件により節税の形が変わります。

例えばサラリーマンがワンルームマンションを購入して、マンション経営を赤字にすることによってサラリーマンとしての給与所得を抑えて節税することができます。

マンション投資の節税の仕組み

マンションを購入して、マンション経営を赤字にして給与所得や事業所得を抑えて税金を安く抑えるというのがマンション投資の節税の仕組みです。(不動産所得 = マンション所得)

節税の2つのポイント

マンション投資で節税する時には2つのポイントがあります。

節税ポイント① 給与所得、個人事業所得の累進課税制度

累進課税制度は所得金額によって課税税率が変化する仕組みです。

高所得者ほど節税効果が高い

累進課税により節税効果が変化します。

例えば不動産所得によるマイナス分が100万円だとすると、年間所得4,000万円と600万円の人だと

不動産所得が-100万円の赤字

  • 年間所得4,000万円の節税効果:100×0.45=45万円
  • 年間所得600万円の節税効果:100×0.2=20万円

25万円の差が出てきます。

節税ポイント② 不動産所得の経費

マンション投資では様々な経費がかかるので差し引くことができます。

経費① 減価償却費

建物を購入すると消費する年数で徐々に経費計上していく費用のこと。

例えば100万円の建物を10年で消費すると1年で10万円を経費計上することができる。

構造別で建物を何年で償却するか決まっていて、耐用年数と呼ばれています。

構造別耐用年数

  • 鉄筋コンクリート:47年
  • 重量鉄骨:34年
  • 鉄骨:27年
  • 木造:22年

中古で購入すると下記のような計算式で償却費を計算します。

  • 中古マンションの耐用年数 = (耐用年数-経過年数) + 経過年数 × 0.2
  • 減価償却費 = 物件価格 × 耐用年数に該当する償却率

中古マンションの耐用年数を計算して、償却率表で償却率を決定して減価償却を計算します。

例えば築20年の鉄筋コンクリート1億円だと

(47 – 20) + 20 × 0.2 = 31

償却率表で31年を見ると0.033なので

10,000 × 0.033 = 330万円

330万円が年間の償却費になる。

経費② ローン金利

銀行金利分が経費として計上できます。

ローンシミュレーションを使用します。

計算をクリックした後に1から12までの利息分を合計すると年間の支払い利息が出る。

経費③ 管理費

管理会社に物件を管理してもらう手数料です。

相場は家賃収入の3〜5%程度です。

経費④ 修繕積立金

マンションは年数が経過すると外壁を塗装したり、エレベーターを交換する必要が出てきます。

大きな修繕の出費に備えて積み立てておくものを修繕積立金といいます。

経費⑤ 集金管理代行費

管理会社が入居者から家賃を集金する費用です。

通常時は振り込みで問題ないのですが、滞納が発生すると手間がかかるので集金管理代行を依頼することが多いです。

経費⑥ リフォーム代

退去時に発生する清掃費用や壁紙張り替えの費用をまとめてリフォーム費用と言います。

経費⑦ 交通費

物件の現地までの交通費や、その他マンション経営に関わる交通費を経費として計上します。

経費⑧ 接待交際費

入居者を紹介してくれる仲介業者や管理会社の方と打ち合わせをしたり、お菓子を持って行ったりした時にかかる費用を経費として計上します。

【裏技】マンション投資の節税方法

ポイント

減価償却費  ≥ ローン元本返済額
 築22年以上の木造物件をローンで購入

狙う物件は築年数が古く利回りが高い木造物件。

木造は耐用年数が22年なので築22年の物件は耐用年数が残っていないということになります。

耐用年数が超えた物件は残存年数を4年としてカウントします。

例えば築22年、木造、5,000,万円、ローン20年、金利2%で購入したとします。

年間の償却費は0.25なので1,250万円ですが、返済金額は約303万円

減価償却費  ≥ ローン元本返済額  

手残りが税務上の利益を上回り節税パターンとなります

手残りに対して税金の支払額が小さくて済むので節税+収入となります。

まとめ

不動産投資で節税することは可能です。

築古の物件を購入して減価償却を大きくとって手残りが出る物件を購入すると節税が成立します。

ただし、物件も年数が経つと減価償却ができなくなるのでそれまでに再度物件を購入していくことが必要になります。

そのようにしていくと、規模を拡大しながら節税をしていくことが可能になります。

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