ワンルームマンション投資についてあなたは
- 本当に成功するの？
- 失敗したらどうなるの？
- 成功するには何をすればいいの？
なんて思っていませんか？
この記事ではワンルームマンション投資に関する悩み解決します！
私は現在は一棟マンションを保有するようになりましたが最初はワンルームマンション投資から始めました。
よくワンルームマンションは絶対に失敗すると言われています。
一方で販売業者はワンルームマンション投資で成功できますと言います。
私はただの不動産オーナーなのでワンルームマンションが売れても全く利益になりません。
そんな中立な立場の私がワンルームマンション投資に関して客観的に説明していきます。
ワンルームマンション投資とは？
ワンルームマンション投資とはワンルームの分譲マンションの一室を購入して賃貸に出す投資です。
他の不動産投資よりも少額で始められることから人気があります。
ワンルームマンション投資の3つのメリット
メリット① 少額投資が可能
他の不動産投資に比べて投資額が少額です。
- ワンルームマンション投資：100万円〜2,000万円
- 戸建て投資：100万円〜5,000万円
- 一棟アパート投資：2,000万円〜1億円
- 一棟マンション投資：5,000万円〜3億円
アパートやマンション投資のように一棟を購入する投資では1億を超えてくる投資に対して、ワンルームマンション投資は新築でも2,000万円程度です。
メリット② 破産リスクが小さい
投資額が小さいので破産リスクも小さくなります。
ローンを利用していたとしてもサラリーマンが給与で返済できる範囲内でのローンなので安心して投資できます。
私は破産リスクが小さかったのでワンルームマンション投資から始めて一棟マンション投資に移行しました。
メリット③ 都心部で購入できる
ワンルームマンション投資は少額であり、購入価格に占める土地の割合が小さいため都心部で購入が可能です。
都心部は賃貸需要が高いため入居者が決まらない空室期間が短くなります。
ワンルームマンション投資のデメリット
デメリット① 手残りが少ない
投資額が小さい分、手残りも少ないです。
購入にかかる労力は同じ不動産投資のアパート投資やマンション投資と同じですので時間に対する効果が小さいと言えます。
デメリット② 外壁などのマンション共用部のコントロールができない
ワンルームマンションは一室のみの購入なので共用部等は勝手に修繕ができないです。
競争力を高めるために建物の塗装をするなどの対策は一存では決めれないのがネックになります。
デメリット③ 管理の手間がかかる
複数のワンルームマンションを購入すると違う物件だと所在が点在することになるので管理に手間がかかります。
同じマンションで複数戸 購入すると管理は楽ですが、地震や空室のリスクを分散すると言う観点ではマンションは分散した方が良いです。
ワンルームマンション投資の失敗事例
生命保険や年金の代わりになるから積み立てだと思って投資すると良いと営業トークにのせられて購入するとこんな結果になります。
2,000万円の新築ワンルームマンションをローンで購入して投資した場合
- 価格：2,000万円
- 年間家賃収入：96万円
- 管理費・修繕積立金：18万円
- 集金代行費用：5万円
- 固定資産税・都市計画税：5万円
- ローン年数：30年
- ローン金利：2%
- 年間返済額：90万円
- 手残り：-22万円
手残りがマイナスなので毎年、自身の給与から不動産に支払っていることになります。
30年後にローンがなくなってすべて自分の手残りだと思われるかもしれませんが、結果は下記です。
30年後の結果
- 価格：300万円
- 年間家賃収入：48万円
- 管理費・修繕積立金：24万円
- 集金代行費用：2.4万円
- 固定資産税・都市計画税：3万円
- 年間返済額：0円
- 手残り：19万円
30年間で660万円も赤字を出した後にやっと年間19万円の手残りが発生します。
660万円を30年間寝かした後に31年目で19万円が発生します。
年間の投資利益率
株(投資利益率1~3%)を長期保有した方がまだマシですね。
失敗の原因
何が失敗の原因だったんでしょう？
答えは割高な物件を購入したからです。
利回りを計算すると 96 / 2,000 × 100 = 4.8%
手残りの計算をすると -18万円の赤字になっています。
節税や生命保険の積み立てだと言われても手残りがマイナスの投資をしてはいけません。
必ず手残りがプラスになる投資をしましょう。
ワンルームマンション投資に成功するには？ 外せない8つの条件！
ワンルームマンションで成功するには築年数が経過して家賃下落が落ち着いた安価な物件を狙います。
狙いの価格帯は東京23区は600万円前後、それ以外の地域は300万円程度です。
新築ワンルームマンションは割高で利益が少ないことと、家賃下落が発生するので避けます。
価格帯が低いため、できれば現金で購入することをお勧めします。
さらに下記の条件に合うワンルームマンションを購入すれば成功に近づきます。
条件1 実質利回り10%以上
実質利回り = (家賃収入 – 管理費 – 修繕積立金 – 固定資産税・都市計画税 – 集金代行費用) / 購入価格 ≥ 10%
家賃収入は空室なら想定賃料を入力します。
管理費と修繕積立金はマンションの管理組合に支払う費用でマンションを販売している仲介業者に問い合わせれば回答してもらえます。
固定資産税・都市計画税もマンションを販売している仲介業者に問い合わせます。
集金代行費用は管理会社にワンルームマンションを管理してもらう際に支払う費用のことです。
相場は家賃の5%程度です。
これらの差し引きの金額が手残りで購入価格で割れば実質利回りとなります。
実質利回り ≥ 10% となっていればクリアです。
検索方法
YAHOO不動産での検索方法
①まず、調べたい県名をクリックします。
②調べたい市区をクリックします。複数選択も可能です。
③下へスクロールします。
④価格は500万円以下で設定します。東京の場合は1,000万円以下を選択します。
⑤占有面積は20平米以上を選択します。
⑥駅は15分を選択します。基準は10分ですが多めに物件を拾うために15分を選択します。
⑦「この条件で検索する」をクリックします。
複数物件情報が出てきますので選定して、良ければ不動産業者に問い合わせます。
楽待での検索方法
①収益物件を探すをクリックする。
②左側に検索条件変更欄が出てくるので、条件を入力していく。
③エリアを絞る方は所在地を選択する。私は全国で探していたのでエリアは絞りませんでした。
④新着日数を選択する。重複を避けるために前回調べてからの日数に近い数字を選択します。毎日調べていれば1日以内、2日に1回調べていても1日以内を選択するのが良いでしょう。私は毎日調べていたので1日以内を選択していました。
⑤価格は500万円以下、東京なら1,000万円以下を選択します。
⑥利回りは10%以上を選択します。
⑦20平米以上を選択します。
⑧「この条件で検索」をクリックします。
検索結果が表示されますが、最上位にある物件はPRとあり検索条件とは関係ないので除外します。複数表示されることもあります。
⑨物件情報を見て良ければ資料請求します。
条件2 部屋の大きさは20平米以上
20平米以上ないと競争力がなく他の物件に負けていきます。
内装は手をかければ変更できますが、部屋の大きさは変えることができないので大きい部屋を購入します。
山手線内側のごく一部の地域では例外で15平米以上を確保しましょう。
条件3 駅徒歩10分圏内
駅からは徒歩10分圏内を目安にします。
これ以上の時間がかかると駅を利用する人は不便さを感じるので入居しづらくなります。
条件4 最寄駅の1日の乗降客数5万人以上
駅はどのような所でも良いわけではなく1日の乗降客数が5万人以上の駅を目指していきましょう。
東京23区ならほとんどの駅がこの基準を満たしていますが地方にいくと見極める必要があります。
乗降客数の調べ方
乗降客数をまとめたサイトがないので「乗降客数 対象の駅名」で検索します。
ここで引っかかってこない駅名は5万人に満たないと考えてください。
例えば「乗降客数 東京」で調べると下記のサイトが出ます。
「新宿西口」だと乗降客数は61,649人なので5万人以上で合格です。
飯田橋だと34,055人で不合格ですが、複数の路線が交差しているとすべてを合わせます。
飯田橋は中央線もありますので余裕で合格ラインにのってきます。
加えて物件から徒歩10分圏内の駅は乗降客数を合計すれば良いです。
条件5 修繕積立金が十分にあるか
マンションを販売している仲介業者に取り寄せてもらいます。
物件規模によりますが50部屋を超えてくる物件で外壁塗装をこれから実施しようとすると1,000万円以上の資金が必要になります。
1,000万円以上は積み立てられていないと臨時で修繕費用が徴収されることがあります。
大規模修繕を実施した直後で今後10年以上必要ないことがわかれば数百万円の積み立てで十分です。
大規模修繕の実施履歴の確認も一緒にしてもらうと良いです。
条件6 マンション全体の戸数は20部屋以上あること
マンション部屋数が少ないと一部屋にかかる修繕費用が重くのしかかってくるので経費がかかります。
目安は20部屋以上としましょう。
条件7 洗濯機置き場が室内にあること
洗濯機置き場が外だと女性の入居者の方は見込めなくなります。
可能な限り洗濯機置き場は室内にある方が良いです。
条件8 周辺に嫌悪施設がないか
周辺にラブホテルやパチンコ屋があると入居者が嫌います。
現地で嫌悪施設がないことを確認しておきましょう。
どうやって不動産投資を始める？
不動産投資は一度で大きなお金が動くので詐欺も多いですし、何よりも不安になるものです。そんな時に、アドバイスをくれたり背中を押してくれる人がいることはとても大事です。
ようすけ不動産ではコンサルティングも受け付けています。
詳しい内容はお問い合わせフォームのタイトルに「コンサルティング詳細希望」と入力し送信いただければメールにて回答いたします。
まとめ
ワンルームマンション投資で成功することはできます。
流行している新築ワンルームマンションでは利回りが低いので中古の実質利回り10%以上の物件を購入しましょう。
儲かる話は勝手にくることはないです、本当に儲かるなら営業マンが買っているからです。
必ず自分で探して掴みにいきましょう。
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