サブリース と聞いて、こんな風に思っていませんか？
- サブリースって何？
- サブリースのメリットはあるの？
- どんな人が向いているの？
不動産投資におけるサブリース のメリットデメリットや使い方を詳しく解説していきます。
サブリース を利用しようか迷っている人やサブリース のことを知らない人が「サブリースとは何なのか」納得できる内容になっています。
結論から言うと、サブリース は管理会社が一括借り上げして転貸しするスタイルで、オーナーの手間が省ける分、管理会社にマージンが取られていく仕組みです。
結局、サブリースをする会社が儲かる仕組みになっています。
はっきりいってサブリースを使う必要はほとんどないです。
サブリースの中身に関して詳しく説明していきます。
サブリース契約とは
サブリース契約は管理契約の一つです。
主な管理契約は下記の3つがありますので詳細を説明していきます。
サブリース
管理会社がオーナーから一括借上をして、転貸しをする形態です。
管理会社(サブリース )と入居者との賃貸借契約になり、家賃の振り込みも管理会社になります。
管理会社はサブリース 料(10〜20%)を引いた金額をオーナーへ振り込む形になります。
管理会社が物件の維持管理と意思決定を行うのでオーナーが物件に関わることがほとんどなくなります。
手間が省ける分だけ、サブリース 料がとられることになります。
一般的な管理委託
オーナーは管理会社に管理を委託して、意思決定はオーナーが行う管理形態です。
物件で事故や問題等が発生した際は管理会社がオーナーに連絡して、オーナーの指示通りに動きます。
賃料は管理会社が集金代行してオーナーに振り込みます。
振り込みの際に管理会社は集金代行費用として5%程度を管理料として徴収します。
賃貸借契約はオーナーと入居者間で結ばれますので、管理会社はあくまでオーナーに代わって実務を行う立ち位置になります。
自主管理
管理会社を通さずにオーナーが物件を管理して入居者と直接やり取りする形態です。
みなさんが想像する「大家さん」のイメージに一番近いのではないでしょうか。
オーナーは自ら物件を管理して、入居付けをして、全てをオーナーが行います。
管理料が取られないのでコストメリットがありますが、忙しいサラリーマンには難しいです。
実はコストメリットはもう一つあります。
修繕費用が安くなると言うことです。
通常は管理会社が退去リフォームなどを実施すると、管理会社のマージンがのっていて高額になることがほとんどです。
自主管理の場合は自分で安いリフォーム業者を選定することができるので修繕費用を安く抑えることができます。
サブリース契約の3つのメリット
メリット1 手間がかからない
賃料設定や入居条件など細かな決定事項、入居時のクレーム対応など一切関わることがないので手間はかかりません。
オーナーは物件を所有していますが運営は完全に管理会社に委託しているイメージです。
メリット2 空室・滞納リスクの低減
空室時も滞納時も決められた一定賃料が入金されるのでリスク低減になります。
メリット3 相続税対策
資産評価を下げることができます。
入居率が高い物件ほど劣化が早いということで資産評価が下がるのですが、サブリース は全部屋を一括借り上げしているので常に満室状態とみなされるためです。
サブリース契約の3つのデメリット
デメリット1 収益性が下がる
賃料の10〜20%がサブリース 料として取られるので一般的な管理よりも収益性は下がります。
デメリット2 一定期間ごとの賃料の見直し
入金賃料は全期間にわたって一律ではなく一定期間ごとに見直しされます。
賃料相場が下がってきたり、入居率が悪化してくると入金賃料が下がってきます。
サブリース 会社から一方的に下げる提案をしてくることもあるので、条件を通すしかなくなることもあります。
デメリット3 入居者を選べない
入居審査はサブリース している会社が行うので入居者を選べなくなります。
サブリース で任せっきりにしていたら入居者属性が悪くなっていたなんてこともあります。
サブリース契約をする時のチェックポイント
チェックポイント1 入金賃料
毎月支払われる賃料がいくらなのか確認しましょう。
サブリースをする会社は下記計算式で入金賃料を算出します。
想定される賃料も違えばサブリース料も違うので各社バラバラの見積もりが出てきます。
複数社を比較して確認しましょう。
チェックポイント2 広告費・原状回復費
入居者を募集する広告費や退去時の現状回復費等をオーナーか管理会社負担かを確認しておきましょう。
他にもサブリース運営をするための出費がないかも確認しておきましょう。
チェックポイント3 賃料見直しの期間
賃料の見直しが何年ごとに実施されるか確認しておきましょう。
賃料見直しのタイミングがわかれば収支の計画が立てやすいです。
チェックポイント4 免責期間
サブリース会社は新築時や退去時に免責期間を設けていることが多いです。
免責期間は賃料が入ってこない期間です。
免責期間が何ヶ月なのかを把握しておく必要もあります。
チェックポイント5 解約条件
解約までの期間がありますので調べておきましょう。
3ヶ月なら、解約を依頼してから3ヶ月後に解約になります。
6ヶ月なら、解約までに6ヶ月かかるのですが売却時などにはトラブルになることが多いのでなるべく解約までの期間は短い方が良いです。
チェックポイント6 不動産会社を信頼できるか
不動産会社が倒産する可能性もありますし、最悪の場合、家賃の持ち逃げなども可能性があるので不動産会社を信頼できるか調査しておく必要があります。
サブリース契約をするべき人とは？
基本的にサブリース契約は必要ありません。
強いていうなら、不動産経営をしたくないけれどせざるを得ない人で、主に相続です。
サブリースをしてまで持っているなら売却してしまうことを視野に入れた方が良いです。
サブリース契約で問題が発生するケース
知らなくても契約書に書いてある内容であれば受け入れざるを得ないのでしっかりと知識として身につけておきましょう。
サブリース料の見直しがあることを知らなかった
サブリース料は定期的に見直しがあることはすでに述べました。
見直しがあることを知らずにずっと同じ賃料が入ってくると勘違いしていると見直し時期に問題になります。
想定の収入を下回ることが多いので計画が崩れることに気をつけましょう。
広告費や原状回復費の費用がオーナー負担であることを知らなかった
サブリースにおける管理に関する費用負担は契約毎に違うので契約書を確認しましょう。
解約に時間がかかることを知らなかった
解約は3〜6ヶ月と幅がありますが、知らないと売却の時などに売れなくなってしまい問題になることがあります。
事前に解約期間を把握しておき計画的に解約予告をするようにしましょう。
どうやって不動産投資を始める？
不動産投資は一度で大きなお金が動くので詐欺も多いですし、何よりも不安になるものです。そんな時に、アドバイスをくれたり背中を押してくれる人がいることはとても大事です。
ようすけ不動産ではコンサルティングも受け付けています。
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まとめ
サブリースはしない方が良いです。
サブリース会社が都合の良いようにサブリース料を設定して、挙句の果てには広告費や修繕費も取るようになっています。
必ずサブリース会社が儲かるようになっているのでサブリースにしがみついているとカモにされてしまいます。
不動産を持ち続けるなら一般管理をオススメします。(自主管理でもOK)
不動産を管理したくないなら売却して手放すことをオススメします。
どうしても持ち続けないといけない理由があれば本記事を参考にしてサブリースをする選択もありますが、サブリース会社を慎重に選んで契約内容をしっかり理解した上で取り組みましょう。
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