5年で総投資額8億円突破!普通のサラリーマンが不動産投資で成功した軌跡

5年で8億突破 不動産投資
  • 毎日、朝から浜辺でビールを飲んでマリンスポーツを楽しんで
  • 好きな時に好きな仲間と好きな場所でゴルフをしたり
  • 家族と高級ホテルに泊まって美味しいご飯を食べたり

普通のサラリーマンの私がすべて実現させました、信じられますか?

不動産投資を成功させれば普通のサラリーマンが実現することができるのです。

この記事に書かれている内容は資産家でも地主でもない普通のサラリーマンの私が辿った実際の話です。(一部、内容を補正しています)

かっこいい話だけではなく情けない失敗もたくさん体験したので、すべてを盛り込んでお話をします。

これから不動産投資をしようとしている人のモチベーションになり、再現性のある部分は真似をして成功してもらえれば幸いです。

一人でも多くの方が成功して豊かになれるように願っています。

ゴルフのショットのシーン

生い立ち

ごく普通のサラリーマン家系に生まれました。

親戚で商売をしている人はおらず、決して裕福でもありませんでした。

小さい頃から父も母も仕事が忙しく、父は平日は顔も合わせることもなく、日曜にたまに会うくらいで、

今思えば幼い頃から「仕事は楽しくないんじゃないか?」とうっすら思っていたのかもしれません。

きっかけ

社会人になって驚いたことがあります、月の昇給が1年で数千円という事実です。

2,000時間働いて自分の価値が数千円しか上がらないことに衝撃を受けて、さらに その事実を抵抗なく受けいれている周りの同期や社会人にも衝撃を受けました。

「こんなんじゃ一生かかっても自由にはなれない」と思いがっかりしました。

もがいた日々

自由になりたいと願って株やFXなどをしてみましたが、安定収入には程遠く生活していくことはできないなと断念しました。

「まずは目の前のことを全力でやってやろう」と本気で仕事をしました。

全力で仕事をしたのですが、心身の疲労が大きくて体調を壊しそうになったこともありました。

それでも続けてきた仕事で大きな成果をあげて次のステージに移りたいと思っていた時に一冊の本に出会いました。

「年収400万円からの区分不動産投資で億万長者にあなたもなれる!」高野智弘 著

後に、この本が私を不動産の世界に連れて行ってくれた記念すべき一冊になりました。

本の画像

不動産との出会い

ビジネス本や自己啓発本などを読みあさっていた時に、ふとこの本が気になり手にとって読んでみると、とても具体的で「これなら自分でもできる!」と直感してすぐに買って読みました。

入社から毎月10万円程度で生活してボーナスも1円も使わずに貯蓄していたので投資する資金はあったので、すぐに始めようと行動しました。

区分不動産購入

自分でもできると思い物件を探し始めたのですが、やはり現実は甘くなく簡単には条件に当てはまるような物件は見つけれませんでした。

たまに数字が良い物件を見に行くとお化け屋敷みたいな物件だったり、入居率が極端に悪い物件だったりで初心者には難しい物件ばかりでした。

ついに区分不動産 1部屋目購入!

勉強から4ヶ月でついに数字が良さそうで物件調査でも問題なさそうな物件が名古屋市内で出てきたので指値で価格交渉を入れて買付証明を提出しました。

仲介業者がやけに購入することを急かすので「怪しいな〜」なんて思いながら、「その価格なら買います!」と会社の昼休みに仲介業者に電話しました。

後は言われるがままに手付金を払って売買契約をして引き渡しまで完了して、あっという間に不動産オーナーになりました。

売買契約書や重要事項説明書も一通り読んだのですが、何が書いてあるのか、わからないことも多く不安でした。

区分不動産 2部屋目〜4部屋目

1部屋目を購入した1ヶ月後に新たに2部屋目の区分不動産を購入しました。

空室だったので客付を自分で依頼しに賃貸仲介業者をまわっていた時に、偶然居合わせた管理会社の担当者と仲良くなって、この人物が後に運命を変えるキーマンになることはまだ知る由もなかったです。

さらに4ヶ月以内に2部屋を購入して4部屋のオーナーになりましたが、キャッシュフローも10万円程度。

退去があると修繕費もかかるのでサラリーマンをリタイアできるようなキャッシュフローに達するには相当苦労するなと感じ始めました。

一棟物件は大きく成長する上では必須だと感じていたので、一棟物件にターゲットを変更して探し始めました。

一棟物件

一棟購入を決意 なかなか買えないぞ

一棟物件も探し始めると難しくてなかなか見つかりませんでした。

何度も概要書を取り寄せては現地を見に行って、「入居付できるかな〜」と思い購入までには至りませんでした。

融資審査申し込み

冬のある休日に喫茶店で物件を探していたら良さそうな物件が出てきました。

  • 所在:三重県
  • 価格:4,000万円
  • 利回り:14.5%
  • 築年数:27年
  • 構造:RC
  • 間取り:単身

急いで電車に乗って現地調査に行きました。

現地に着いたのは夕方17時くらいで暗くてよく見えませんでしたが、放置自動車や残置物が多く管理状態はひどい状況でした。

周辺の賃貸仲介業者のヒアリングでも入居付はかなり難しいということでしたが、家賃を下げれば満室になるということでしたので、近くのコンビニから買付証明をFAXしていよいよ動き始めました。

物件調査をした翌日には複数の金融機関に当たって融資の審査依頼をしました。

10行以上に断られ続けて諦めかけた時、愛知にある地方銀行で融資を前向きに検討したいというところが現れました。

恐怖との戦い1

いざ、金融機関に前向きに検討する返事をもらうと怖くなってきました。

2つの恐怖を感じていて一つは高額な物件を購入すると言う恐怖、もう一つは現実が変化していく恐怖でした。

一棟物件を購入すると一気に数十万円のCFが手に入るので自分の未来が今までとは違う方に向かう気がしました。良いはずの未来なのに変化することが恐怖になるということを実感しました。

面談までして本格的に本部にあげるところまで来た時に(95%通るんじゃないかと言われていた)やっぱり待ってくださいと2週間ほどストップをかけてしまいました。

すると1週間ほどたった頃に他のお客さんで契約が決まりましたという連絡が入り、内心ほっとした気持ちになりました。

まだまだ心で買う準備ができていなかったのです。「これでいいのか?」と自分に問い詰めて気を引き締めました。

恐怖との戦い2

物件が流れてからも探し続けて、2ヶ月後に抜群に良い物件が出てきて自信を持って買えると確信しました。

  • 所在:愛知県
  • 価格:8,000万円
  • 利回り:11%
  • 築年数:20年
  • 構造:RC
  • 間取り:ファミリー

会社の帰り道に物件情報を見て、詳細資料を取り寄せながらすぐに現地確認に行きました。

物件の立地は良く需要が高いエリアでした。賃貸仲介業者の反応も良く客付も問題なさそうです。

現地から買付証明を提出したので、物件情報が流れてきてから2時間で買付証明を提出したことになります。

いつも2〜3時間以内のスピード感で買付証明を提出するようにしていました。

一番手で買付を提出することができたのでいきなり交渉権がまわってきました。

ところが、仲介業者の言動が怪しくなってきたのです。

融資の打診もしていないのに売買契約を急かしたり、手付金を売主ではなく仲介業者に振り込むように指示されたりしました。

今なら、リスクヘッジで知り合いの仲介業者を入れて交渉することもできたのですが、当時は知り合いもいなかったので誰にも頼れませんでした。

いわゆる手付金詐欺なんじゃないかと疑って、振り込み先名義人の印鑑証明を見せてもらったり、何度も電話で手付金を売主に入金できないか等交渉しました。

結局、交渉は決裂して泣く泣く物件を諦めることにしました。

心身ともに疲労しきっている中、一本の電話がかかってきました。

運命の1棟目

2部屋目に購入した区分不動産の管理会社の担当者からでした。

賃貸仲介業者をまわっている時に偶然居合わせた方で、「最近の調子はどう?」みたいなノリで電話をかけてきてくれました。

先日あった手付金詐欺のような物件で疲れ切ってますということを話すと、

「そんな物件よりもうちの物件の方がいいんじゃない?」と物件を勧めてもらいました。

概要書を見せてもらうと金額が書いてありません。

私:「いくら?」と聞くと

担当者:「いくらがいい?」と聞き返してきました。ダメ元で

私:「利回り14%でお願いします」と返事をすると

担当者:「いいよ〜交渉してくるね」と軽い返事。

無理なんだろうなと思い1週間があったある日、自転車をこいでいたら一本の電話。

担当者:「利回り13.5%でどう?ごめんね〜」

私:「十分です!!」自転車から転げ落ちそうになりながらガッツポーズをしたのを覚えてます。

1棟目の物件概要

  • 購入:2015年
  • 所在:愛知県
  • 価格:5,200万円
  • 利回り:13.5%
  • 築年数:27年
  • 構造:RC

物件が良かったので7行に融資審査を依頼したら6行でフルローンがおりました。

良い物件を見つけると言うことが大事だと言うことを実感しました。

フルローンがおりたあとは法人を作ったり、売買契約をしたり、忙しかったのですが

管理会社と担当者が信頼できたので安心しきって契約を進めていきました。

引き渡しまでに偶然30%の空室が出てしまったので焦りましたが、購入後にすぐに入居も決まり、現在まで98%以上の入居率を誇っています。

まさに運命を変えたキーマンの担当者とは今も仲が良く、ご飯を食べに行ったり、近況を報告して連絡を取り合っています。

ポイントは仲間を作ることです。

一生懸命に行動していると人がついてきますので、諦めずに行動して出会いを大切にしましょう。

2棟目が買えないぞ

1棟目が購入できたので、すぐに次の物件を購入しようと動き始めました。

1棟購入したら楽になると思っていたのですが中々買えませんでした。

もがいて、もがいて・・・1年半が経ちました。

ある大家さんと話す機会があり、聞くと常に5件は買付を入れていると言うことでした。

彼は投資総額50億を余裕で超えるような大物なのに、自分のコネだけに頼らずにいつでも地道に買付を入れ続けて購入し続けていたのです。

自分は買付を入れているか?

自問した時に全く買付を入れれていないことに気がつきました。

私も常に買付を5件以上入れると決めました。

さらに厳しすぎた基準を少し見直して、指値で買付を入れるようにしました。

買付を5件入れ続けるのに必要になったのは下記2つ。

  • 物件情報
  • 金融機関

不動産仲介業者をローラー作戦で開拓!

まずは物件情報の仕入れを増やすために不動産仲介業者をローラー作戦で開拓しました。

Google マップで自宅を中心にして「不動産」と検索すると不動産業者の名前が出てくるので、すべて電話して当たるのです。

他には不動産投資連合体などのサイトにのっている地元の不動産業者を電話して当たります。

3ヶ月で20社程度当たりましたが、教え子の中には1ヶ月で30社回った強者もいて、彼はすでに成功して私の規模に追いつくところまできています。やはり行動で運命が変わります。

不動産業者は数を当たりましょう。情報がたくさん入ってくると同時に不動産業者との会話も上手になってきます。自然と不動産に精通してきて物件をグリップする力もついてきます。

不動産業者

金融機関をローラー作戦で開拓!

物件を融資審査に入れ続けるために金融機関のカードも多く持っている必要がありました。

不動産仲介業者の開拓と同じようにGoogle マップで自宅や最寄りの総合駅を中心にして「銀行」や「信用金庫」と入力して検索して、出てきた金融機関を全て電話して当たります。

他には大家仲間から金融機関を紹介してもらうと効果的なのですが、当初は大家仲間がいなかったのでネット検索ですべて開拓してきました。

門前払いがほとんどで話を聞いてくれるところが30%、資料を見てくれることろが10%、審査してくれるところが5%、審査が通るところが1%くらいの気持ちで臨みましょう。

金融機関も数をあたりましょう。それぞれの金融機関の融資に対する姿勢をチェックして「どんな物件が得意なのか?」を押さえれば融資審査に通る確率がグンと上がります。

ローラー作戦の効果!

仲介業者と金融機関をローラー作戦という地道な探し方をした結果をまとめました。

購入した物件で仲介業者は半分、金融機関は大半がローラー作戦で開拓しています。

ローラー作戦の効果が私の実績を作ったといっても過言ではありません。

不動産の探し方のまとめ

2棟目から5棟目まで

5件以上の買付を出そうと決めてから6ヶ月間、不動産業者、金融機関をローラー作戦で開拓し続けて、やっと運命の2棟目に出会いました。

ローラー作戦の効果が出て、2棟目から5棟目は1年弱で一気に買い進めたので、不動産購入ラッシュの年になりました。

2棟目

ネットで物件を検索していると利回りが書いてない物件が出てきました。

建物延べ床面積と写真から家賃相場に当てはめて利回りを予想してみると、良さそうな物件だったのですぐに概要書を取り寄せて現地調査に向かいました。

物件は新しく綺麗で、賃貸仲介業者へのヒアリングでも好感触だったので買付証明をすぐに入れました。

すでに3件ほど業者から買付が入っていたようですが指値が大きすぎて売主からNGが出ていたようです。

そこへ、一般客の私が一番手で入ってきたので交渉権が回ってきました。

融資付は10行くらい打診して2行から満額回答がきたので、2行のどちらにしようか迷った末に、完全にプロパーローンの地元の金融機関Aにしました。

2棟目の物件概要

  • 購入:2017年
  • 所在:愛知県
  • 価格:6,000万円
  • 利回り:8.2%
  • 築年数:15年
  • 構造:RC

3棟目

無事、2棟目を購入したらすぐに次の良い物件が出てきました。

不動産業者のローラー作戦で開拓した業者からの直接の紹介でした。

仕事中にメールが入って確認したら良い物件だったので、すぐに早上がりをして現地確認に行きました。

現地ヒアリングも問題なかったので買付証明を提出しました。

今回は融資がついた順に交渉権が回ってくると言うことだったので、スピードがあって、この物件が得意そうな金融機関Bにその日のうちに打診をしました。

金融機関の担当者が優秀だったので概要書を見ただけで優良物件と判断して、その日のうちに物件を見に行ってくれました。そして次の日には支店長の承認まで取ってきたのです。

驚くべきスピード審査で物件をいち早くグリップして交渉権を得ることができました。

契約まで時間がなかったので必要書類を揃えたり、金融機関との面談などでかなり忙しい日々が続きました。

実はこの時すでに次の4棟目物件の買付が通って金融機関との交渉も始まっていたので実質2棟同時に購入の手続きが進んでいました。

不動産人生で最も多忙だった期間です。

3棟目の物件概要

  • 購入:2018年
  • 所在:愛知県
  • 価格:11,500万円
  • 利回り:7.8%
  • 築年数:16年
  • 構造:RC

4棟目

3棟目の引き渡しを1ヶ月後に控えた時に、またまたローラー作戦で開拓した別の業者から物件紹介がありました。

遠方物件でしたが紹介があった次の日には物件を見に行って現地から買付を入れました。

仲介業者からは「購入希望者が多くいる中で、お客さんを含め2人まで絞られています」と言われていました。(どこまで本当か分からない・・)

優良物件には間違い無いので気にせず融資に走りました。

遠方のため使える金融機関が少なく5行くらいに入れて1行から支店承認がおりたと連絡がありました。

本部承認まで少し時間がかかりましたが無事に通って引き渡しまで進めることができました。

4棟目の物件概要

  • 購入:2018年
  • 所在:静岡県
  • 価格:10,000万円
  • 利回り:11%
  • 築年数:27年
  • 構造:RC

5棟目

4棟目を購入してから2ヶ月後に、またまたまたローラー作戦で開拓した仲介業者から連絡がきました。

「売主からの直接案件で市場には出てないんですけど、この物件どうですか?」

場所、築年数、利回り等、総合でみると良い物件と判断できたので、すぐに現地確認に行きました。

空室もあったので仲介業者の方と部屋の内見もしましたが、問題なさそうで、賃貸仲介業者へのヒアリングの感触もよく、その場で買付証明を提出して交渉に入ってもらいました。

交渉の結果、一番手に入ることができたと同時に、売主が現在借入している金融機関を紹介してくれました。

その金融機関は以前から取引したいと思っていたところだったので一石二鳥でした。

金融機関の担当者が優秀だったので好条件でフルローンを引き出すことができ無事に本部承認をもらって引き渡しまでつなげることができました。

これまでで最大規模の物件になったのですが、やはり大きい物件はキャッシュフローも大きいので通帳の増えていく額も桁違いでした。

5棟目の物件概要

  • 購入:2018年
  • 所在:愛知県
  • 価格:16,000万円
  • 利回り:9%
  • 築年数:23年
  • 構造:RC

資金枯渇

わずか1年で4棟(投資額4億超え)も買ったのでフルローンとはいえ諸経費がかかり資金が枯渇しました・・・

単純に資金の枯渇なので、待つだけでした。待っているだけで資金が貯まるのは不動産の良いところですよね。

走り続けてきて疲れていたので少し休憩も兼ねて資金温存期間に入ったということです。

走り続けてきた癖なのか暇はもったいないと感じたので、初めて大家の会に参加するようになりました。

大家の会には自分と同じように大家をしている人や、目指している人がいて、これまで孤独に大家をやってきて悩みや嬉しさを打ち明ける場がなかったので話をすることで、自分の居場所を見つけた気持ちになれました。

大家同士のコミュニケーションは前向きで話をしているだけで前向きになれますので、大家の会に参加することをお勧めします。

周りから教えて欲しいと言われることも多くなって、教える機会も増えていきました。

大家仲間との輪を広げて1年半ほどたって資金も貯まってきたきたところで再開しようと動き始めました。

6棟目から7棟目

動き始めたのは資金が貯まってきたという理由の他に、教えている人が何人かいたのでそろそろ、買っている姿を見せないと格好がつかないなという理由もありました。

6棟目

始動し始めて3ヶ月くらいしてネット上に次の物件が出てきました。

すぐに現地に向かってヒアリングをかけて購入の意思が固まったので買付証明を提出しました。

ここまではお決まりのパターンで今でもスピード感を持ってやっているので、他との差別化にもなっているのだと思います。

融資の内諾順に契約の交渉権を獲得できるということだったので融資の審査依頼を出しました。

結果は満額回答ではなく減額で16,000 → 13,000万円でした。

がっかりしましたが、ここからが腕の見せ所です。

ダメ元で仲介業者に「13,000万円なら融資の内諾はもらっています、なんとか13,000万円で承諾もらってきてもらえませんか?」と投げかけると「交渉してみます!」ということでした。

仲介業者も自分たちで仲介したいので上手く交渉すれば必死で決めにいってくれます。

3日後に仲介業者から「売主から13,000万円で承諾もらいました!」という驚きの知らせを受けました。

3,000万円も指値を入れれたことになるので奇跡に近いです。

  • どんな状況でも諦めない。
  • 優良物件は指値をして自分で作り出す。

再始動から、あっという間に6棟目を購入しました。

物件をグリップするコツや金融機関の入れ方など、ノウハウが蓄積されるので購入することは簡単になっていきます。

6棟目の物件概要

  • 購入:2020年
  • 所在:愛知県
  • 価格:13,000万円
  • 利回り:13.5%
  • 築年数:23年
  • 構造:RC

7棟目

実は再始動し始めてすぐに1棟目の物件を紹介してくれた仲介業者から7棟目の物件を紹介されていたのです。

価格が高かったので交渉を重ねて納得できる価格まで下がってやっと購入に至りました。

紹介から半年近く交渉できたのも市場には出ていない案件で仲介業者との信頼も積み上がっていたのでグリップし続けてくれたのです。

あなたに優先的に物件を紹介してくれる業者と多くつながれれば優良物件に出会える確率はグンと上がります。

なるべく多くの仲介業者と会って気の合う人とつながれば良いです。

不動産の話が聞けて質問もできるので勉強にもなります。

どうせ副業をやるのなら楽しまなくちゃ損です。

7棟目の物件概要

  • 購入:2020年
  • 所在:愛知県
  • 価格:19,000万円
  • 利回り:11%
  • 築年数:24年
  • 構造:RC

今後の展開

1,000億規模を目指しています。

夢は大きい方が楽しいです。

今の投資法を続けても時間は足りないので手法を変えていく必要がありますが、挑戦することを楽しみたいです。

他には一緒に成功できる仲間を作って、共に喜び合うことです。

一人で成功しても時間を持て余すだけで楽しくないですし、人とのつながりは最も大切だと考えているからです。

おわりに

ここまで読んでくださったあなたは、すでに不動産投資を始めているか、不動産投資に火がついたかどちらかだと思います。

不動産投資に限ったことでは無いですが、事業で成功するのは楽しいことばかりではなく、最初のうちは大変なことが多いです。

大変なことにぶつかった時も諦めずに夢を追いかけ続けてください。

私もまだまだ夢の途中、共に切磋琢磨して楽しい人生を歩んでいきましょう。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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