【図解でわかりやすく説明】不動産投資の儲かる仕組み

不動産投資の仕組み 不動産投資
  • 不動産投資の儲かる仕組みはどうなっているの?
  • 不動産投資が気になるんだけどよくわからない・・・

あなたはこんな風に思っていませんか??

実践不動産投資家の私が図解を交えてわかりやすく説明します。

結論から言うと不動産投資は「収入ー支払い」が毎月プラスになりキャッシュフロー(手残り)を獲得できるビジネスです。

不労所得に近く、不動産を購入するとほとんど手を加えることはありません。

最近では時間の限られているサラリーマンが副業として大家を始めることが多くなっています。

そんな始めたて、これから始める方に向けて、図解で詳しく説明するので読み終わったときには不動産投資の仕組みがわかり、興味がわくようになります。

プロフィール
サラリーマンで投資開始から5年で7棟103室達成
総投資額 8億2,000万円 家賃年収8,000万円
  1. 不動産投資の仕組みを図解で説明
    1. インカムゲイン
      1. お金の流れの具体例
    2. キャピタルゲイン
      1. インカムゲインを取りながらキャピタルゲインを狙う
  2. 不動産投資の特徴
    1. ① 株・FX
    2. ② 預金・保険
    3. ③ 不動産
  3. 不動産投資の投資手法
    1. 投資手法1  区分不動産投資
    2. ②投資手法2 戸建投資
    3. 投資手法3  一棟マンション投資
  4. 不動産投資に向いている人
      1. 自己資金がある
      2. 会社員で安定収入がある
      3. 根気強い
      4. 心配性
  5. 不動産投資のメリットとデメリット
    1. リスク1 悪徳業者、悪徳コンサルタント
    2. リスク2 事故物件
    3. リスク3 出口のない物件
    4. リスク4 空室
    5. リスク5 地震、火災
    6. リスク6 金利上昇
    7. リスク7 滞納
    8. リスク8 資金流動化
    9. リスク9 不動産価格の下落
    10. リスク10 デフレ
    11. リスク11 建物の老朽化
    12. リスク12 コロナ
  6. 一棟マンション投資をする8つのメリット
    1. メリット1 収入が増える
    2. メリット2 住む場所、職場を自由に選べる
    3. メリット3 年金としての収入
    4. メリット4 生命保険としての収入
    5. メリット5 節税効果
    6. メリット6 相続対策
    7. メリット7 インフレ対策
    8. メリット8 レバレッジ効果
  7. 不動産投資の利回りと費用
    1. 表面利回り
    2. 実質利回り
    3. CCR (自己資金収益率)
    4. ROI (投資収益率)
  8. 不動産投資の始め方・勉強方法
    1. 情報収集
      1. 書籍
      2. セミナー
      3. 大家の会
      4. YouTube、Twitter
    2. お金を貯める
    3. メンター(師匠)を探す
    4. 投資手法を決める
  9. 不動産の探し方
      1. 例 楽待の検索方法
  10. オーナーになってすること
  11. まとめ

不動産投資の仕組みを図解で説明

不動産投資では下記2点の方法での利益の取り方がありますので詳細を説明します。

インカムゲイン

不動産投資の仕組み

家賃収入から銀行返済と管理会社への管理費、修繕費等の諸経費を差し引いた分が手残りとなり収入になります。

毎月一定の収入を得られるスタイルをインカムゲインと言います

海外では物件価格が高く毎月の手残りがマイナスになるので、日本は世界でも珍しく不動産でインカムゲインを取れる国なのです。

お金の流れの具体例

  • 物件価格:1億円
  • 月間家賃収入:100万円
  • 月間返済額:50万円
  • 諸経費:20万円

月々の手残りの計算式は下記の通りです。

100万円 – 50万円 – 20万円 = 30万円 (月々の手残り)

1億円で月々の手残りがたった30万円と思うかもしれませんが会社員の基本給くらいありますし、手出しは物件購入時にかかる諸経費7%の700万円です。

投下した資金に対しての回収率※CCRで考えると51%なので、銀行預金利率0.01%などの数字に比べれば驚異的な数字ですよね。

(30万円 × 12ヶ月) / 700万円 = 51%

※CCR = 年間手残り / 投下資金
投資はリスクが高いほど利回りが高くなるのですが、利回り50%を超える投資は一般的には超ハイリスクな投資と言えます。
しかし、不動産投資ではリスクを自分でコントロールできる要素があり、それほどの高いリスクではないです。
ミドルリスクでハイリターンを手にすることができるので、競争率が激しく手に入れるのには苦労します。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインの仕組み

購入した価格よりも高い価格で販売して得た利益をキャピタルゲインといいます

販売価格は変動するので購入価格よりも高い価格で売れる保証がないためリスクが高いです。

短期間で利益を出すことができるので現金が豊富にある業者などはキャピタルゲイン狙いで投資をします。

インカムゲインを取りながらキャピタルゲインを狙う

物件を購入して月々のインカムゲインを得ながら、数年後に残りの借入価格よりも高い値段で売ることでキャピタルゲインも取る方法です

キャピタル・インカムゲインの取り方

購入価格よりも安い価格で売却しても、残りの借入額よりも高ければ売却益(キャピタルゲイン)を得ることができます。

物件を高く売る方法

  • 家賃を維持する
  • 高入居率を維持する

投資家の方は皆さん家賃を下げずに高入居率を維持するためにはどうしたら良いのか常に考えて賃貸業をしています。

多くの投資家の方が狙う方法で不動産投資の旨みがつまった方法です。

売っても良し、持っても良しで無敵状態です。

不動産投資の特徴

投資商品のリスク・リターン

① 株・FX

当てれば大きく利益を伸ばすことができて夢のある投資ですが、失敗すると紙切れになってしまうこともあります。

基本的には売買益のキャピタルゲインを狙うのでリスクが高いです。

② 預金・保険

失敗することはほとんどないですがリターンが小さいです。

物価上昇に勝てずに運用できていないと言う点ではリスクになるかもしれませんね。

③ 不動産

ミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。

投下資金に対して50%を超えるリターンを得られるので私自身の認識はハイリターンです。

特徴としては他の投資に比べて事業性の要素が強いため自分でコントロールできることが多いことです。

家賃アップを狙った投資をしてリターンを大きくしたり、物件に保険をかけてリスクを小さくしたりできます。

事業性の要素が強いですがアウトソーシングの仕組みが整っているのでサラリーマンでも時間をかけずに運営することが可能です。

不動産投資の投資手法

不動産投資の具体例として有名な3つの投資手法を紹介します。

投資手法1  区分不動産投資

マンションの一室などに投資する手法

メリット

  • 少額から投資可能
  • 比較的、売却が容易
  • 立地の良い物件が入手可能
  • 共用部の管理が不要
  • 失敗しても自己破産まで至りにくい

デメリット

  • 担保評価が低いため、銀行融資を受けると信用毀損(物件を所有しているだけでマイナス評価になる)することがある
  • 空室時は赤字となる
  • 一室からの手残りが少ない

ワンルームの写真

②投資手法2 戸建投資

戸建に投資する手法

少額から始められて、利回りが高い物件が出回っているため人気が高いです。

メリット

  • 少額から投資可能
  • 比較的、売却が容易
  • 賃貸マンションと競合しないので客付けが比較的容易

デメリット

  • 担保評価が低いため、銀行融資を受けると信用毀損(物件を所有しているだけでマイナス評価になる)することがある
  • 空室時は赤字となる
  • 一室からの手残りが少ない
  • 物件の所在が地方部になり賃貸需要が減少する可能性がある

投資手法3  一棟マンション投資

マンション一棟に投資する手法

メリット

  • 管理会社に任せられるので管理が容易
  • 月々のキャッシュフロー(手残り)が大きい
  • 外壁や共用部などをコントロールできる
  • 銀行融資がつきやすい

デメリット

  • 管理費や修繕費が高い
  • 固定資産税が高い
  • 競争倍率が高い

一棟マンション外観

不動産投資に向いている人

自己資金がある

自己資金があれば、銀行融資が受けやすくなり投資スピードが上がります。

会社員で安定収入がある

会社員の安定収入は銀行目線では安全という評価になるので銀行融資を受けやすくなります。

根気強い

不動産投資で最も必要な要素です。

特別なセンスや技術が必要ない代わりに根気が重要になります。

諦めずに行動し続けましょう。

心配性

不動産投資は大きなお金を動かすので大胆すぎたりルーズな正確だと失敗した時に取り返しがつかなくなることがあります。

心配性の人であれば石橋を叩いて渡るので失敗するリスクが格段に減り、成功する確率が上がります。

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資にはメリットもあればデメリットもありますので説明します。

詳しくは「実はリスクが低い?一棟マンション投資の12大リスクとその対処法!」を参考にしてください。

大きく分けてこの12個のリスクがあります。

下記のリスクと対策の比較表からほとんどのリスクは小さいか対策しやすいことがわかります。

悪徳業者と空室リスクはリスクも大きく対策もしにくいので不動産投資では大きな課題となっています。

リスク1 悪徳業者、悪徳コンサルタント

不動産の世界に限らず、悪徳業者や悪徳コンサルタントは存在します。

儲からない物件を売りつけたり、高額商材を売りつける人がいます。

経験や知識がついてくるとひっかかることはなくなりますが、右も左もわからない初心者は気を付けないと引っかかる可能性はあります。

リスク2 事故物件

過去に事故や事件のあった物件に当たるリスクです。告知義務があるので知らずに買うことはないです。もし、不安であれば近隣の業者に聞き込みましょう。

リスク3 出口のない物件

売却や建て替えなどの戦略がたてられない物件のことです。資産価値が高い物件を買うことが大切です。資産価値が高ければ売却が良いですし、将来的に賃貸需要も確保できるので持ちきるという選択肢も選べます。

リスク4 空室

マンション投資では最大のリスクで、その他のリスクにもつながる一番難しい課題です。

例えば、10部屋で家賃10万円で満室で100万円の家賃が入ってくるとして、銀行返済40万円、管理費等20万円、固定資産税10万円とすると満室で稼働していれば100-40-20-10=30万円の黒字になります。

3部屋退去すると0円になります。

4部屋退去すると-10万円になります。

リスク5 地震、火災

地震や火災が起きたら物件が倒壊したり全焼したら返済ができなくなります。

これが地震、火災リスクです。地震、火災リスクは火災保険でカバーします。

必ず地震保険もつけてフルカバーにします。

地震保険は火災保険の半額までしかかけることが出来ないので地震保険で物件価格をカバー出来るような価格に設定しておく必要があります。

リスク6 金利上昇

金利が上昇して返済額が増えるリスクです。

ただ、過去数十年の間ずっと低金利を保ったまま推移していることからするとこの先、急激に金利が上昇するとは考えにくいと思われます。

もし万が一、金利が上昇することがあれば、それは好景気ということで物件価格や家賃も上がっているということです。

万が一金利上昇によって収支が合わなくなり赤字になってしまうようであれば物件を高値で売却すれば良いでしょう。

リスク7 滞納

入居者の方が家賃を滞納するリスクです。

このリスクは入居時に家賃保証会社に加入してもらうことで対策できます。

家賃保証会社とは入居する際に入居者が加入する保険で、もし入居者が滞納をした際に家賃保証会社が代わりに大家に家賃を支払う仕組みになっています。通常3ヶ月滞納すると入居者は家賃保証会社によって追い出しになります。

リスク8 資金流動化

不動産が売却しにくくなるリスクです。

このリスクを避けるためには売却しやすい不動産を購入することが大切になります。

その中でも大切なのが空室リスクと同様に立地になります。

建物や室内のデザインなどは変更できますが立地だけは変更できません。

駅から近く、大都市圏や政令指定都市などを選ぶと資金流動化リスクを抑えることもできます。

リスク9 不動産価格の下落

不動産売却時に価格が下落するリスクです。

こちらも価格が下落しにくい物件を選択することが必須になります。

空室リスクや資金流動化リスクの対策と同様に立地が良く入居が将来に渡って見込める地域を狙って物件を購入することが必要になります。

リスク10 デフレ

現金や金の価値が上がりモノの値段が下がる現象です。

不動産は生活必需品なので比較的影響を受けにくいです。

もしこのような現象が起こったときでも価格が下がりにくい物件を購入することが必要です。

リスク11 建物の老朽化

土地は変化しないですが建物は老朽化します。

老朽化により家賃の下落や漏水などが発生します。

これらのリスクは計画的な修繕やメンテナンスにより予防できます。

建物の外壁や屋上防水の寿命は10〜20年でこの期間に修繕を予定していれば老朽化を予防することができます。

修繕は計画的に行えば良いので急な出費ではなく計画的に行われるので積み立てていれば問題ありません。

月々の修繕費の積み立てがリスク回避になりますので計画的に積み立てを実施していきましょう。

リスク12 コロナ

コロナで家賃下落や空室が発生するなどのリスクが発生するのではないかというリスクです。

店舗やテナントなどは影響がありますが、住居系の不動産であれば影響はほとんどありません

住居の不動産は生活必需品なので景気の影響をほとんど受けません。

住居系の不動産はコロナの影響を受けなかった数少ない業種の一つと言えます。

一棟マンション投資をする8つのメリット

リスクは対策できる上に、一方メリットはもっと大きいです!

人は病気になれば働けなくなり収入を得ることは難しくなりますが、不動産は病気にならないですし昼も夜も雨の日も風の日も台風や地震の時も働き続けて大家のポケットにお金を入れ続けてくれます。

管理会社が入居者のクレームや退去後のリフォームを行ってくれます。

大家は電話で依頼をするだけで、ほとんど時間を使うことはないです。

メリット1 収入が増える

家賃収入から諸経費が引かれた残りが手元に入り収入が増えます。

本業をやりながら管理会社に管理を依頼していれば手間をかけることもありません。

不動産収入は下記のような見方ができます。

  • 不労所得
  • 長期安定収入
  • 毎月の定期収入

メリット2 住む場所、職場を自由に選べる

沖縄にいてもハワイにいても地球の裏側にいても大抵のことはメールや電話でやりとりできてしまうので海外移住で自由気ままな生活を実現できます。

私の周りにもたくさんそうゆう方がいます。憧れますね。

メリット3 年金としての収入

平均寿命がのびて、老後の資金が不安といわれている中、注目されているのがマンション不動産投資です。

不労所得の一面があり働けなくなった時にも毎月収入を得られるという年金に近い収入になります。

メリット4 生命保険としての収入

不動産は借入をして購入するのですが、その際に団体信用生命保険に加入すると借入をした方が亡くなった時に、残りの借入がなくなるのです。

住宅ローンでも使われるのですが、収益用の不動産の場合はローンはなくなるが毎月の家賃収入はあるので、そのまま保険金の受け取りのようにもらえるのです。

メリット5 節税効果

不動産では経費計上できる項目も多いです。

減価償却費はそのうちの一つで、建物の経年変化による価値の下落を減価償却費として計上することができます。

所得税や住民税を抑える効果があります。

例えば鉄筋コンクリート築37年の物件を購入すると法定耐用年数は47年なので残り10年で建物を償却できます。

建物1億円で購入すると毎年1,000万円を経費計上できることになります。

メリット6 相続対策

現金で相続するより不動産にしてから相続した方が、相続税は安くなります。

(財産の相続税評価額ー基礎控除)×相続税率-控除額

相続税率もかかりますし、基礎控除もされるので現金の相続よりも税金が安くなるのです。

例えば現金と不動産で相続した場合は評価額は以下のようになります。

現金1億円

不動産1億円 (評価額7,000万円)

現金の場合は1億円はそのまま1億円の評価になりますが、不動産の場合は評価額になりますので実勢価格より低い価格になります。

さらに相続税基準額は評価額に0.8倍をかけるので5,600万円の価値になり、およそ半額になります。

メリット7 インフレ対策

インフレ物価上昇が発生すると現金の価値は目減りしますが、不動産は資産価値が上がり、家賃収入も上がるのでインフレ対策になります。

メリット8 レバレッジ効果

レバレッジ(てこ)効果は少ない金額で大きなお金を動かすことを言います。

不動産を現金1,000万円で購入して家賃100万円なら利回りは10%です。

一方で600万円の借入をして家賃100万円で返済額が20万円なら400万円の資金で年間80万円を手にしているので利回りは20%になります。

この少額で大きな利益を生み出す効果がレバレッジ効果と言います。

不動産は株式等と違い物件自体に担保力があるので借入がしやすく、レバレッジ効果を出しやすいのが特徴です。

不動産投資の利回りと費用

不動産投資でよく使われる利回りには大きく分けて次の4種類があります。

上記4つの中で基準として使用するのがCCRとROIです

なんだか難しそうな言葉ですが内容を聞けば理解できます。

表面利回り

表面利回り

家賃収入を物件購入価格で割ったものを表面利回りと言います。

概要書には満室想定と現況の利回りがあるので表面利回りを計算するときは満室想定を入力してください。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 (%)

表面利回りのイメージ図

グロス利回りとも呼ばれ、購入諸経費やランニングコストを含んでいない表面的な利回りです。

例えば、1ヶ月の家賃収入が100万円の物件を1億円で購入すると表面利回りは

(100万円 × 12ヶ月) ÷ 1億円 ×100 = 12%

となります。

実質利回り

年間家賃収入からランニングコストを引いて物件購入価格で割ったものを実質利回りと言います。

実質利回り = (年間家賃収入 – ランニングコスト) ÷ 物件購入価格 × 100 (%)

実質利回りのイメージ図

実質利回りは物件購入価格から諸経費を引くという考えもありますが、実際の不動産の取引では実質利回りは上記の式で算出されたものが多いです。

ランニングコストには様々な項目があるのと、販売業者がなるべく利回りを高く見せようとすることから物件概要書には表面利回りが記載されることがほとんどです。

ランニングコスト内訳

  • 物件管理費 (満室賃料の5%程度)
  • 固定資産税・都市計画税
  • 火災保険・地震保険料
  • 修繕費・修繕積立金
  • 電気代
  • 浄化槽点検費用
  • エレベーター保守点検費

ランニングコストの内訳について詳しく知りたい場合は下記の記事を参考にしてください。

最低ラインはどれくらい?マンション投資の利回りと計算方法
マンション投資を始めようとしている方はどれくらいの利回りが基準なのかわからないと思います。 そもそもどの利回りを基準にした方が良いの? 2021年の利回りの基準はどれくらいなの? 地域にある差で変化はあるの? ...

CCR (自己資金収益率)

投入した資金に対して年間でどれだけリターンがあるかという指標です。

CCR = (年間家賃収入 – ランニングコスト – 返済金額) ÷ 投入資金 × 100

CCRのイメージ図

例えば年間家賃収入1,000万円、ランニングコスト200万円、返済金額500万円、物件価格1億円、諸費用700万円で1億円のローンを組んだ時

(1,000 – 200 – 500) ÷ 700 × 100 = 42.8%

CCRは30%以上であることが基準です。

次に説明するROIの基準2%に対して、フルローンを組んだ時にCCRは30%になるためです。

ROI (投資収益率)

投資した資本に対して得られる利益の割合です。

ROI = (年間家賃収入 – ランニングコスト – 返済金額) ÷ (物件価格 + 諸費用) × 100

ROIのイメージ図

例えば年間家賃収入1,000万円、ランニングコスト200万円、返済金額500万円、物件価格1億円、諸費用700万円で1億円のローンを借りた時

(1,000 – 200 – 500) ÷ (10,000 + 700) × 100 = 2.8%

ROIは2%以上であることが基準です。

不動産賃貸業は変動リスクがほとんどないため、ROIを2%以上にしておけばマイナスになることはほとんどありません。

不動産投資の始め方・勉強方法

まずは情報収集をしながらお金を貯めましょう。

情報収集したら、メンターを探して投資手法を決定していきましょう。

情報収集

まずは各種方法で情報収集します。

各方法でメリットが違うので様々な方法で情報収集をしください。

高額商材やセミナーも多くありますが、お金をたくさんかけなくても成功はできますので冷静な判断をしてください。

書籍

書籍での情報収集は最も主流のやり方です。

昔に比べて多くの書籍が出ており選択肢が増えています。

目標を100冊にして読んでみましょう。

100冊読まないと始められないのではなく、不動産投資を実践しながら読み進めていけば良いです。

書籍を選ぶ時のコツは違う投資手法をまんべんなく読んでいくことです。

様々な投資手法を知っていると、自分の投資手法を決める時に役に立ちます。

セミナー

セミナーは実際に講師の話が聞けて、講師やセミナーに来た人とつながれることが良い点です。

新築ワンルームマンションや販売目的のセミナーは買ってもらうことが目的なので避けましょう。

セミナーを探すときは不動産投資のポータルサイトで探すと便利です。

楽待のセミナー

健美家のセミナー

大家の会

不動産投資をする仲間が集まる会です。

日本各地に大家の会があるので、住んでいる地域の大家の会に入りましょう。

会費は年間数十万円の高額なものではなく、月額2,3千円程度の会にしましょう。

月額2,3千円は会場費や講師代などを考慮するとギリギリの値段設定で非営利で行っている団体になるので安心できます。

様々な会に出席して楽しく居心地の良い会を見つけてください。

大家の会を探すにはこちらのサイトが便利ですので参考にしてください。

YouTube、Twitter

最近は不動産投資系のユーチューバーも多く出てきており役に立つ内容を発信してくれています。

通勤中や空き時間を利用して勉強してください。

再生速度は普通ではなく1.5〜2倍程度で聞くと多くのコンテンツが視聴できます。

お金を貯める

不動産投資にはまとまったお金が必要です。

例えば1億円の物件を買おうとして1億円の融資を受けても諸経費として別途現金700万円ほどが必要になります。

突然の修繕も発生したり、固定資産税などもかかってきますのである程度のまとまったお金が必要です。

投資手法によって変わりますが500〜1,000万円を目標にお金を貯めましょう。

自己資金割合

メンター(師匠)を探す

今まで不動産投資をやってこなかった人がメンター(師匠)を身近に見つけるのは難しいです。

セミナーや大家の会に入って、仲間の輪を広げてメンターを見つけましょう。

急がずに不動産投資を進めていき出会った尊敬できる人をメンターにすると良いでしょう。

投資手法を決める

不動産投資には様々な投資手法がありますが、まずは一つに絞ることが大切です。

投資手法をミックスすると一方の投資手法では有利になることが、他の一方の投資手法では不利になって足を引っ張り合うことがあったり、力が分散して結局どの手法でも成功できないことがあります。

不動産の探し方

上記以外にも大手不動産会社系のサイトで

などがあります。

例 楽待の検索方法

楽待の検索方法

図中央のプルダウンから検索条件を選択して検索ボタンを押すと検索結果が出てきます。

会員限定情報があるので会員登録しておくことをおすすめします。

オーナーになってすること

  • 管理会社選び
  • 火災・地震保険をかける

最初に適切な管理会社を選んでおくと運営が楽になります。

月々の運営の結果が収支シミュレーションにのっているか確認して空室期間などが続くようであれば管理会社と話して家賃の適正化や設備を導入することを検討します。

事故などが発生した場合も保険会社と管理会社をつないで処理してもらえば良いです。

時間がある方は自主管理したり、DIYをして費用を抑えることもできます。

まとめ

不動産投資は昔からある業種で仕組みとしてはとても簡単です。

部屋を貸して賃料から必要経費と銀行返済をした残りが収入になります。

アウトソーシング環境が整っているので丸投げすることもできますし、すべて自分でやり手残りを多くすることもできます。

時間がない会社員の方にぴったりの不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか?

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